不動産投資を始めたいんだけど具体的にどうしたら良いの？どういう風に進めていけば良いんだろう？
本記事ではこのような悩みを解決します。
この記事でわかること
- 不動産投資の始め方7ステップ
この記事を読めば初心者の方でも、どのように進めていけば不動産投資が始められるのかがわかるようになります。
- 元看護師 リタイア生活中
- 不動産投資歴10年
- CF120万円/月 達成
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ステップ1 不動産投資初心者にオススメの学び方
不動産投資を始めるためには最低限の知識が必要です。
スルガ銀行の問題やスマートデイズの問題は、初心者だから騙されてしまった訳ではありません。
少し不動産投資に関して自分でも勉強していれば防げていた問題でした。
そのためあなたも、不動産投資を始めたいのであれば知識をつける必要があります。
不動産投資の学び方1：本から学ぶ
書店に行けば多くの不動産関連の本が並んでいます。
とにかく多くの本を読みましょう。
不動産投資には、新築、中古、地方、都心、木造、RC、シェアハウス、戸建てなどなど多くのジャンルがありますがすべてのジャンルを読むようにしましょう。
そのほうがより広く多くの知識をつけることができます。
不動産投資の学び方2：ブログから学ぶ
インターネットには先輩大家さんのブログもたくさんあります。
読みやすいブログの大家さん、自分の方向性に近い大家さん、勉強になることが多い大家さんなどをどんどん読みましょう。
不動産投資の学び方3：セミナーから学ぶ
本や先輩大家さんのブログである程度知識がついてきたら、セミナーに参加するのも良いと思います。
セミナーに参加する場合は、ある程度の知識がついてから参加しましょう。
セミナー自体は参加費が無料でもそこから高額セミナーや自社物件を勧められることもあり、全くの初心者でセミナーから不動産投資を学ぶのは私はオススメしません。
ちなみに僕はセミナーには参加したことはありません。
セミナーに参加しなくても十分不動産投資は成功できますよ。
のんびり温泉大家の場合は？
私も不動産投資に関しては全く初心者だったので多くの本をまずは読みました。
1番始めに読んだのは、星 輝さんの賃貸併用住宅の本でした。
多くの先輩大家さんのブログも読み面談を申し込んだりもしましたが、年収を伝えると会ってくれない大家さんもいました。
そんな中、紺野健太郎さんのブログに出会い個人面談をした日から僕の不動産投資がスタートしました。
不動産投資で失敗しないためには不動産投資経験者に相談するのが近道ですよ
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→不動産投資初心者がやってしまう3つの失敗パターン
不動産投資の始め方ステップ2：目的・目標を明確化する
不動産投資の知識がついてきたら次は、不動産投資の目標を明確化しましょう。
知識が全くない状態ですと、CFがいくら欲しいのか？期間がどのくらいかかるのか？再現性があるのか？がわからずトンチンカンな目標を立ててしまうことがあります。
そのため目標を考えた際に明確化できない場合は、知識が足りない可能性があるのでもう少し知識を深めてみてください。
目的は投資のなかで不動産を選択した時点である程度決まっているかと思いますが、目的も漠然としている場合はもう一度考えてみてください。
目的・目標が明確化していると、不動産購入に向けてやるべき事も明確化され目標を達成できる可能性が高まります。
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不動産投資の始め方ステップ3 金融機関、融資条件を確認する
目標が明確化できたら次は物件を探したくなりますが、まずは自分の属性で借り入れできる金融機関、条件を探すのが先です。
なぜなら良い物件を見つけても融資がつかなければ購入できないからです。
また金融機関の融資状況を把握することで目標もより具体的に立てることができます。
ではどのように金融機関を探せば良いのでしょうか？
とにかく自分で探す
直接金融機関に電話をして融資状況を確認する方法です。
私もよくやりますが、まだ物件を持っていない段階ではあまりオススメしません。
最近の傾向として、すでに物件を所有していて実績のある人に金融機関は前向きですが、これから不動産投資を始める方にはやや敷居が高い傾向にあります。
不動産業者から紹介を受ける
不動産業者は、物件だけでなく金融機関の紹介もしてくれます。
この方法の良いところは、自分で金融機関に行かなくても良いことです。
会社員の方だと平日の昼間はなかなか金融機関にいけないことが多いですが、資料の提出などを不動産業者が代わりにやってくれるます。
金融機関の融資状況を常に確認している不動産業者も多いので、属性から借り入れできそうな金融機関を教えてくれたり担当者を紹介してくれることがあります。
先輩大家さんから紹介してもらう
ブログなどから先輩大家さんと相談をして、金融機関を紹介してもらう方法もあります。
不動産投資相談の内容によっては金融機関の紹介はしていないことも多いので注意してください。
注意点として、相談だからといって金融機関、物件などいろいろな情報だけ欲しがるのはやめましょう。
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不動産投資の始め方ステップ4 ：不動産初心者の物件探し
金融機関の融資枠が確認できたら次は物件探しです。
ではどのように物件を探せば良いのでしょうか？
不動産業者に自分で行く
自分で不動産業者に行き、物件を紹介してもらう方法です。
直接店舗に行くと迷惑になる可能性もあるので電話でアポイントを取ってからいった方が良いでしょう。
この方法で時折優良物件を紹介してもらう人もいるようですが、私はまだこの方法で成功したことはありません。
インターネットで探す
インターネット上には多くの収益不動産を扱っているサイトがあります。
そのサイト経由で良い物件があれば、問い合わせをする方法です。
一番簡単な方法ですが、その分ライバルが多くスピード勝負になります。
私も何棟かはインターネット経由で購入したこともあります。
銀行に紹介してもらう
まだ物件を購入しておらず銀行と付き合いがない状態だと難しいかもしれませんが、銀行から物件の紹介を受けることもあります。
すでに銀行で物件審査が済んでいる物件のため、自分の購入条件に合致すればすぐに購入できます。
私も金融機関から物件紹介は受けるのですが、希望条件と会わず購入したことはありません。
不動産業者から紹介してもらう
インターネット経由で問い合わせして希望条件を伝えていると、不動産業者から直接物件紹介をしてくれることがあります。
私が過去購入してきた物件はこのケースが一番多いです。
この場合、希望条件に近い物件を紹介してくれるので購入に進む確率は高くなります。
ポイントは金融機関の属性審査は済んでおり融資枠を確保していることをアピールすることですね。
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ステップ5 物件購入
次は物件購入に向けての流れを見ていきます。
物件視察
物件視察のポイント
- 物件までの道のり、周辺施設
- 物件外観
- 室内、入居状況
- 境界のチェック
- 物件管理状況
- 物件全体の雰囲気
物件視察では確認するところが非常に多いです。
建物の躯体そのものの問題に気づくのは難しいですが、確認できるところは自分が納得するまで確認しましょう。
物件視察は信頼できる不動産屋さんと一緒に行き、問題点がないか確認してもらいましょう。
買い付け・売買契約
物件を視察して大きな問題が無ければ、買付申込書を提出します。
買付証明書は物件名、希望金額、希望条件などを記載し、この物件を購入しますという意思表示のため書類になります。
この書類を出したからといって必ず物件を購入しなければならないなどの法的効力はありませんし、購入しなかったからペナルティがあるわけでもありません。
ペナルティがないからといって闇雲に買付証明書を出すのは不動産業者や売主に迷惑になるのでやめましょう。
最近は購入したいからといって物件も見ないで買付を出す方もいるようですが初心者の方にはオススメできません。
買付証明書を出して売主と条件が合えば、売買契約になります。
売買契約は、買付証明書とは違い実際に購入しますという正式な契約になり物件価格の５％程度の手付金を支払います。
契約後の自己都合による契約解除には様々なペナルティが契約書に記載されています。
また、売買契約時には物件に関する重要事項説明があります。
売買契約前には必ず、売買契約書と重要事項説明書はあらかじめチェックしておくことが大切です。
本審査申込・金銭消費賃借契約
すでに金融機関の属性審査は済んでいますが、実際に物件も含めた正式な審査が本審査になります。
この審査が無事に承認されれば、金融機関との金銭消費賃借契約（ローン契約）になります。
本審査が承認されれば、物件を購入できる可能性はぐっと高まります。
注意点として、本審査にて融資期間、金利などの条件が決まります。
金銭消費賃借契約後は融資条件変更できませんので、融資条件の相談は本審査申込までに済ませましょう。
私は融資承認の電話報告を初めて受けた時、本当に嬉しかったのを今でも覚えています。
決済・引き渡し
決済は、借り入れ金融機関にて売主、買主、不動産会社、司法書士などの立ち会いの元行います。
登記書類が揃っていることを司法書士が確認し、問題なければ融資実行となり決済となります。
決済時に必要な費用
- 手付金以外の残代金
- 仲介手数料
- 登記費用
- 司法書士報酬
- 印紙代
- ローン手数料、ローン保証料
- 売主との清算金（敷金、礼金、固定資産税等）
決済手続きが全て完了すれば、あなたも大家さんの仲間入りです。
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不動産投資の始め方ステップ6：不動産経営
物件を購入し大家さんになってからが本当の不動産経営です。
物件購入後の大家のすること
- 満室経営を目指す
- 無駄な支出を減らす
- 問題が生じていないか管理会社と連絡を取り合う
- 購入前のシミュレーションと剥離がないかチェックする
物件購入後は、パートナーである管理会社と連携しながら物件運営を行っていきます。
空室、入居者問題、建物の故障、設備の故障と不動産投資を行なっていると様々なことが起こります。
すべて自分で行う必要はなく管理会社と相談しながら最善策を探り対策を行なっていきましょう。
不動産投資は投資という名前がついていますが、実際はあなたが経営者となり行う事業です。
管理会社はアドバイスはしてくれますが最終的に判断、指示するのはあなたです。
その判断が間違っていて失敗しても、自己責任となってしまいます。
物件購入後に「こんなはずでは」にならないよう経営者としての自覚を持って不動産経営に取り組んでくださいね。
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不動産投資を始めると失業保険はもらえない？？
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不動産投資の始め方ステップ7：出口戦略
物件は最終的に売却して利益を確定させて初めてその物件は所有して儲かった、損をしたとの結論が出ます。
物件所有中は満室で家賃収入が安定していても、売却する価格が安く残債以下でしか売れなければ所有中のキャッシュフローと相殺されてしまいます。
逆に所有中は返済比率が高く、あまりキャッシュフローを生まない物件でも売却時に残債より大幅に高く売れれば最終的な手残りは多くなります。
この出口戦略はとても重要ですが、物件購入時に検討していない方も多いです。
それは物件を購入することが目的になってしまっているからなのです。
物件を購入することはスタートであり、実際に売却し利益を確定することがその物件のゴールです。
物件を購入することはスタートであり、実際に売却し利益を確定することがその物件のゴールです。
不動産投資のメリット・デメリットを再確認してみる方はこちら
→不動産投資のメリット・デメリットと解決策を現役大家が徹底解説
まとめ：初心者でも不動産投資は始めることができる
今回は初心者の不動産投資の始め方について記事にしました。
この７ステップ通りに進めれば絶対に物件は購入できます。
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