不動産投資初心者

【不動産投資】フルローンの時代は終わった?自己資金はいくら必要?

困っている人

不動産投資を始めるのに自己資金はどのくらい必要なんだろう?
自己資金0、できるだけ少ない自己資金で不動産投資を始めたいな。

この記事ではこのような悩みを解決します。

この記事でわかること

  • 不動産投資を自己資金無しで始めるのが難しい理由
  • のんびり温泉大家がフルローンで物件を購入できた理由

不動産投資はいくら自己資金があれば始めることができると思いますか?

実は自己資金が少なくても不動産投資を始めることはできるんです。

ただし自己資金無しで不動産投資を始められる人もいれば、頭金が必要になる人もいます。

最近の傾向としては、フルローンは減ってきており頭金を要求する金融機関が増えています。

フルローンとは・・・物件価格の100%を融資利用すること。諸費用などを含めた物件価格以上の融資はオーバーローンという。

この記事を書いている僕は、今までに購入した物件はほとんどフルローンで購入してきました。

この記事では僕の経験も踏まえて最近のフルローンについて書いていきます。

のんびり温泉大家

@onsenooya

  • 元看護師リタイア生活中
  • 個人・法人にて4棟42室 所有中
  • CF120万円/月 達成
  • 融資はフルローン 金利は0%台にて調達

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自己資金0で不動産投資を開始するのは難しい

冒頭で自己資金なし(以後フルローン)で不動産投資を始めることはできると書きましたが、最近はかなり厳しくなってきています。

ではフルローンで物件を買える人と買えない人の違いはなんなのでしょうか?

フルローンで不動産投資をしたいのには2つのパターンがあります。

フルローンで不動産投資をしたい人

自己資金となる手元資金がない人

手元資金はあるけど自己資金を温存したい人

詳しくみていきます。

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自己資金となる手元資金がない人

手元に自己資金がほとんどない状態で開始するパターンです。

このパターンは、区分マンションで多く見られるパターンで比較的高属性のサラリーマンが行なっていることが多いです。

貯金がほとんどない状態でも、サラリーマンの属性のみでフルローンが出てしまいます。

そのため、少ない自己資金で物件を購入できてしまいます。

このパターンは購入時は自己資金が少なくて良いのですが、購入した方はあまり勉強しないで購入する方が多いので後々失敗したと後悔する方が多いです。

のんびり温泉大家

高属性の方が、生命保険代わりになる、節税対策になるなどの言葉に騙されて買わされてしまいます。このパターンが1番危険だと考えています。

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手元資金はあるけど自己資金を温存したい人

手元資金がありフルローン・オーバーローンで物件を購入できるパターンです。

このパターンは区分マンションだけでなく、1棟物でもよく見られます。

属性、預貯金、過去の実績など総合的判断から金融機関がフルローン、オーバーローンを提案してくることがあります。

このパターンは金融機関として問題ないとの判断であり、比較的安全な融資です。

最近のフルローンの傾向もこのパターンが多いですね。

この2パターンも最近は難しい状況である

手元資金があっても無くてもフルローン・オーバーローンが以前は出ていました。

しかし最近はどんな状況でもとりあえず頭金を2~3割入れてください、というスタンスの金融機関がほとんどです。

そのため、これから不動産投資を始めようと思っている方は自己資金なしで始めるにはなかなか厳しいと覚悟した方が良さそうです。

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自己資金が少なくても融資を引いている人はいないの?

ではフルローンはもうでないのでしょうか?

実際はそんなことはなく、現在もフルローンで物件を購入している方もたくさんいます。

その背景には、属性であったり、今までの実績であったり様々な要因があります。

最近は比較的融資を引きやすくフルローンが出やすいため新築物件が流行っています。

また、個人のみ、1棟目のみなど限定条件つきでフルローンを出している金融機関もあります。

全体的には厳しくなってきている融資状況でも、フルローンを出している金融機関は探せばあるものです。

なぜ自己資金0で始めるのは難しいのか?

フルローンで不動産投資を始めるのが難しいのは、金融機関の融資状況が厳しくなったからです。

ではなぜ以前はバンバン出ていた融資が厳しくなったのでしょうか?

これには様々な理由がありますが、近年の不動産業界の不正問題が一つの要因になります。

不動産業界の不正問題

  • スルガ銀行、西武信用金庫問題
  • スマートデイズのかぼちゃの馬車問題
  • 住宅ローンのアルヒ問題
  • レオパレス問題

などなど

このような問題から金融機関の融資状況も徐々に厳しくなってしまいました。

実際、僕の周りの大家さん達、お付き合いのある金融機関の担当者さんも以前に比べると融資状況が厳しくなったと話しています。

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のんびり温泉大家は自己資金どのくらいで物件購入してきたの?

僕の実体験として、一昨年の年始に気になる物件が出てきた際に融資をお願いした際は、フルローンで融資内諾が出たのですが結局その物件は売り止めになってしまい購入できないことがありました。

その後、昨年の秋にまたその物件が出てきたのですが融資状況が厳しくなっている影響で同じ物件にも関わらず、フルローンまで融資額は伸びませんでした。

このように1年の中でも金融機関の融資状況は変化しているのです。

僕は、今までに8棟の物件を購入してきましたが7棟はフルローンで1棟は自己資金を15%投入して購入しました。

のんびり温泉大家

二重売買契約や多法人で進めてきたわけじゃないですよ。そんなやり方をしなくても、融資は引けるんです。

自己資金を投入した物件は、3棟目に購入した物件ですがお付き合いのない金融機関からの融資でした。

初めてのお付き合いだったので実績の部分が不足しており自己資金が必要になりました。

1棟目物件購入時や初めての金融機関からの融資で、自己資金を使わずに進めるのは不動産経営の実績がないため厳しいです。

それが実績がついてくると、僕の不動産に関する方針を理解してくれているので、希望しなくてもフルローンでの提案をしてくれるようになります。

購入する物件も、金融機関の評価が伸びやすい物件を購入しています。買った瞬間に売っても儲かる物件というやつですね。

具体的な目標設定が不動産投資成功への近道。のんびり温泉大家の事例をもとに解説
不動産投資の目標の考え方 のんびり温泉大家の事例をもとに解説

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まとめ:自己資金0での融資は減ってきているが可能ではある

金融機関の融資状況が厳しくなってきているので、自己資金0で物件を購入することはかなり難しくなっています。

しかし全く出ていないわけでなく、フルローンを出している金融機関も探せばあります。

僕が不動産投資を始めた際の環境は、今より金融機関の融資状況も緩くフル・オーバーローンが出やすい環境でした。

しかし融資の緩かった時代に戻ることはできませんし、今後いつ融資がまた緩くなるかもわかりません。

融資が出るようになっても、物件価格がもっと上昇しているかもしれません。

今の環境でできることを探しながら進めていくことが大切です。

以上です。

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