不動産投資

【築古アパート】築古物件は儲かるのか?メリット・デメリットは?

困っている人

築古物件は買っても大丈夫なの?築古物件のメリット・デメリットを教えてほしいな

本記事ではこんな疑問を解決します。

不動産投資を調べていると、新築・築古・都心・地方・区分・1棟などなど様々な種類があります。

失敗しない不動産投資のためにはどんな物件を買えば良いのでしょうか?

不動産投資で失敗しないためにも様々な種類の勉強をして自分にあったものを見つけましょう。

不動産投資は金額が大きいので失敗するとなかなかリカバリーが大変ですが、しっかりと勉強すれば大きく失敗もしづらい投資だと僕は思っています。

のんびり温泉大家

特に何も才能がないのんびり温泉大家でも始められるくらいだからね。

この記事では僕が実際に不動産投資をしていて感じる、新築・築古物件のメリット・デメリットを解説していきます。

僕が今までに所有した物件はほとんどが耐用年数越えの築古物件ばかりです。

のんびり温泉大家

@onsenooya

  • 元看護師リタイア生活中
  • 個人・法人にて4棟42室 所有中
  • 今までの購入した物件はほとんど築古
  • CF100万円/月 達成

では本文へどうぞ。

不動産投資 築古アパートの3つのメリットとは?

築古アパートのメリット

  • 価格が安いので利回りが高い
  • 家賃が下がりずらい
  • 減価償却がしやすい

では具体的に見ていきます。

価格が安いので利回りが高い

築古物件の一番のメリットがこの価格の安さ、利回りの高さです。

どんな物件でもそうですがとにかく安く買うことで利回りも高くなります。

利回りが高ければ手元にキャッシュが残りやすいので、突発的な修繕などが発生した場合でも対応しやすいです。

ここ数年は不動産投資ブームで築古アパートも値段が上がって、築古物件のメリットを感じにくくなっていますね。

そんな中でも良い物件は必ずありますので頑張って探しましょう。

家賃が下がりずらい

築古物件は新築物件と違って家賃も下げ止まり落ち着いていることが多いです。

そのため物件購入後の入退去で家賃がどんどん下がっていくということが起こりずらいです。

悪徳不動産屋による架空の入居者や、長期間のフリーレントで無理やり入居をつけていたり、家賃をごまかしている場合もあるので注意が必要です。

減価償却がしやすい

耐用年数の過ぎた木造物件の場合は、建物価格を4年間で減価償却ができます。

投資初期は減価償却を利用しながら課税を先送りすることで、手元にキャッシュを残しやすくすることができます。

注意点として減価償却は節税ができると書いてあるサイトなども多くありますが、減価償却で節税できるには条件があります。

減価償却が節税につながるのは、個人、高所得者、長期譲渡の場合です。

のんびり温泉大家

減価償却で浮かれすぎると減価償却が切れた時に痛い目に合うから要注意です。

   

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不動産投資 築古アパートのデメリットは?

築古アパートのメリットについては理解できましたでしょうか?

次は築古アパートのデメリットについてです。

築古アパートのデメリット

  • 金融機関の融資が渋い
  • 修繕費がかかる
  • 空室率が高い

良い点だけでなく悪い点もしっかり理解していきましょう。

金融機関の融資が渋い

まず築古物件の一番のデメリットは金融機関の融資が渋いことです。

スルガ問題、かぼちゃの馬車問題など不動産業界の様々な不祥事も重なり年々金融機関の融資状況は厳しくなってきております。

融資は耐用年数以内でしかしない金融機関も増えました。

そんな中でも耐用年数を超えた築古アパートへ融資を出している金融機関は必ずあります。

のんびり温泉大家

僕の所有物件は全部耐用年数を超えていますが融資も問題なく引けています。実績を作っていけば築古物件でも融資を引くことはできますよ。

修繕費がかかる

築古アパートのデメリットに必ずあがるのが、古い物件なので修繕費がかかる問題。

築年数が経っているので新築に比べて不具合が生じる可能性は絶対高いです。

突発的な大きな修繕に繋がりやすいのが、水回りの故障や雨漏りなどです。

修繕費が高額になるのが怖いので僕は、木造、軽量鉄骨の物件を好んで購入しています。

幸い水回り系の大きな修繕が発生したことは今の所ありません。

また雨漏りも何度か経験していますが、部分補修で止まることが多く大きな修繕費がかかったこともありません。

物件の不具合に関しては実際に運営してみないとわからない部分が多いですが、突発的な修繕に関しては火災保険が使用できることも多いです。

もし火災保険が使用できなくても、高利回り物件を購入して手元のキャッシュを厚くしておけば困ることはありません。

ざっくり物件ごとの大規模修繕にかかる費用分を貯めておけば、もしもの時でも解決できるので問題ありません。

空室率が高い

築古アパートのデメリットでよくあげられるのが入居がつきにくい、空室率が高いということです。

これに関しては全く問題ありません。

新築物件でも入居がついていない物件はたくさんあります。

物件購入前に周辺の家賃相場や賃貸需要をしっかりと調べていれば、物件購入後に客付けに困ることはありません。

物件購入後に困るのは、物件を買う前のリサーチが足りないからです。

その場合は改めて管理会社さんと情報共有して適切な家賃、適切な募集条件を考えてみましょう。

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不動産投資 新築アパートのメリットとは?

新築アパートのメリット

  • 金融機関の融資を受けやすい
  • 客付がしやすい
  • 修繕費がかかりずらい

では1つずつみていきます。

金融機関の融資を受けやすい

スルガ問題などの不動産業界の不祥事が続いてから金融機関の融資状況はどんどん厳しくなっています。

特に物件の耐用年数に関して厳しく見る金融機関が増えています。

そんな状況でも新築のアパートは耐用年数がまだまだ残っているので、金融機関の融資が受けやすいです。

金融機関も新築物件だと建物の担保価値も取りやすく修繕リスクも低いので、金利が低くなったり融資期間が長くなったりと良い融資条件で借り入れできる可能性があります。

融資が受けにくい最近の状況を考えると、融資を受けやすいのは新築アパートの大きなメリットです。

入居付がしやすい

2つ目のメリットは客付がしやすいことです。

みなさんは部屋を借りるとしたら、新しい物件と古い物件どちらが良いでしょうか?

のんびり温泉大家

僕は賃貸に住んでいた時、新築物件を選んで住んでいました。狭いのに家賃も高くて、今だったら絶対住まないですね。

新しい物件に住みたい人の方が多いのではないでしょうか?

賃貸を借りる人も同じで、新築物件は比較的客付がしやすい傾向にあります。

入居付がしやすいということは空室が少なく想定していた家賃がしっかりと入ってくるので、金融機関への返済ができないなどの問題が生じにくくなります。

しかし築古物件と同様に適正家賃があるので極端な家賃の物件は空室が多くなります。

のんびり温泉大家

新築物件なのに空室だらけの物件もちらほら見かけるね。

修繕が少ない

新築アパートは当たり前ですが、外壁も屋根も設備も全て新品になります。

そのため築30年のアパートに比べるとどこかが壊れたなどの不具合が生じる可能性が少ないです。

修繕費がかからないということは支出が少なくなるので、手元にキャッシュが残りやすくなります。

新築であればよほどヘンテコな物件でなければ10年程度は大きな修繕が必要にはなりません。

ポイント

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不動産投資 新築アパートのデメリットは?

次はデメリットについてみていきましょう。

新築アパートのデメリット

  • 価格が高く低利回りになりやすい
  • 家賃が下がりやすい

では順に見ていきます。

価格が高く低利回りになりやすい

新築物件は築古物件に比べて価格が高くなる傾向にあるため、利回りが低くなります。

利回りが低いと手元にキャッシュが残りづらくなります。

最近では自分でアパート用地を探して、自分で良い工務店を探してアパートを建ててしまう猛者も増えてきています。

通常新築物件は利回りが良くても8%程度で、5~7%のものがほとんどです。

そんな中土地から自分で新築を建ててしまう猛者たちは、都心であっても9~10%といった高利回りでアパートを建てています。

のんびり温泉大家

僕もいずれ新築を土地から建ててみたいな。

家賃が下がりやすい

新築アパートの最初の家賃は周辺家賃より10%ほど高く設定されています。

いわゆる新築プレミアム家賃と呼ばれているものです。

この新築プレミアム家賃は最初の入居者が退去すると徐々に下がっていきます。

年間1%前後下がっていき築20年程度で下落は落ち着くことが多いです。

家賃が20%下落すると利回りに与える影響も大きいですし、購入前にしっかりとシミュレーションしていないと後々にこんなはずではと後悔することになるので注意が必要です。

家賃の下落に関しては購入前にシミュレーションをして家賃下落後の家賃設定でも十分収支が回るような物件であれば問題ないわけです。

新築プレミアム家賃は新築のボーナスと程度に捉えておくと良いでしょう。

まとめ

新築・築古アパートのメリット・デメリットに関してわかりましたでしょうか?

まとめます。

築古アパートのメリット

  • 価格が安いので利回りが高い
  • 家賃が下がりずらい
  • 減価償却がしやすい

築古アパートのデメリット

  • 金融機関の融資が渋い
  • 修繕費がかかる
  • 空室率が高い

新築アパートのメリット

  • 金融機関の融資を受けやすい
  • 客付がしやすい
  • 修繕費がかかりずらい

新築アパートのデメリット

  • 価格が高く低利回りになりやすい
  • 家賃が下がりやすい

築古物件の1番のポイントは融資付け、新築物件の1番のポイントは、利回りの低さです。

結局新築と築古はどっちが良いの?

困っている人
のんびり温泉大家

新築も築古もメリット・デメリットがあります。自分に合った勝ちパターンを見つけるのが成功するポイントです。

ちなみに僕の勝ちパターンは、築古×土地値×高利回りです。

以上です。

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