不動産投資って儲かるの？
儲からない、失敗したって話も聞くんだけど実際はどうなの？
本記事ではこんな悩みを解決します。
不動産投資について皆さんはどんなイメージがありますか？
インターネットで調べると、儲かる話も失敗する話もどちらもたくさん出てきます。
この記事でわかること
- サラリーマン大家は儲かる
- 儲からないサラリーマン大家の特徴
まず結論から書くと、サラリーマン大家さんで稼ぐことは可能です。
現在はリタイアしていますが、僕も看護師を辞めるまではサラリーマン大家でした。
実際に僕も不動産投資を始めて、看護師を退職することができました。
- 元看護師リタイア生活中
- 個人・法人にて4棟38室 所有中
- CF120万円/月 達成
看護師でもセミリタイアできる？看護師がセミリタイアする方法を具体的に説明した記事
→看護師がセミリタイア する方法！リタイア生活中の元看護師が徹底解説
この記事は元サラリーマン大家さんの僕が儲からないサラリーマン大家さんについて解説します。
では本文をどうぞ。
儲かるどころか大損しますよ！看護師は不動産屋から良いカモだと思われていますよ！！
→【看護師必見】不動産投資で新築マンションは絶対に買うな！
不動産投資を始めるなら最低限の知識をつけないとカモにされますよ
→【超簡単】不動産に必要な知識を得る方法3選〜おすすめブログも紹介〜
サラリーマン大家さん（大家業）は儲からない？
僕が実際に10年以上大家さんをしていて感じるのは、サラリーマン大家さんは儲かるということです。
しかしFXみたいに一気に資産が増えるわけではないですし不労所得でもないですので、楽して儲かるみたいなイメージをしている方は注意が必要です。
1年で○億円。完全不労所得をイメージしていると大変だと思います。
僕は不動産投資を始めようと紺野さんの相談を受けた際には、貯金は10万円しかありませんでした。
しかし今は貯金も増えましたし、この10年間で物件も9棟購入することができました。
不動産投資からの収入も増えてCFは90万円/月を超えました。
不動産投資は進め方を間違えなければ１棟２棟で止まらずにどんどん拡大することもできますし、そこまで拡大しなくて良ければ借り入れを早く無くして安全運営に切り替えることもできます。
不動産投資は少し勉強すれば大きな失敗を避けることができます。
大きな失敗で退場しなければ、ゆっくり時間をかけて資産を増やすことができる手法です。
大きな失敗をしなければ時間を味方につけて、コツコツと稼ぐことができる投資ですね。
不動産投資で失敗する人は主にこの3つのパターンに当てはまります。あなたは大丈夫ですか？
→【必見】不動産投資初心者がやってしまう3つの失敗パターン
不動産投資を始める頭金がないんだけど、他に良い投資はないかな？
そんな人には、手離れよく運用できるトラリピがおすすめ。
僕はトラリピで月に30万円くらいの安定収入を得ていますよ。
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サラリーマン大家の儲からない理由3選
不動産投資初心者が失敗してしまうのには3つのパターンがあります。
儲からない理由
- そもそも勉強不足・知識不足である
- 全て他人任せで自分では何も把握していない。
- グレーな手法に手を出してしまう。
この3つのパターンに注意すれば大きな失敗はしないんだね。
不動産投資ってどう始めれば良いの？という方はまずこちらの記事をどうぞ
→【初心者でもできる】簡単不動産投資の始め方「７ステップ」
サラリーマン大家の儲からない理由を解説
儲からない理由
- そもそも勉強不足・知識不足である
- 全て他人任せで自分では何も把握していない。
- グレーな手法に手を出してしまう。
- 短期間で利益が出ると思っている
- リスクを理解していない
詳しくみていきます。
サラリーマン大家の儲からない理由1：勉強・知識不足
まず不動産投資初心者の方は勉強不足・知識不足なことです。
全く何も知らないで問い合わせをしても、すぐに不動産屋のカモにされてしまいます。
不動産のプロである業者からしたら、初心者ほど騙しやすいカモはいないのです。
- 物件選定
- 金融機関選定
- 物件管理
不動産投資をする上では、どんな場面においても最低限の知識は必要です。
不動産投資で失敗したくなければ、勉強して知識をつけましょう。
新品でも中古でも良いので、アパート・戸建て・地方・都心など様々な分野の本を読み漁りましょう。
クソ物件を買わされて自己破産するのに比べたら、本の代金なんてたいした額じゃないね。
不動産投資で失敗しない唯一の方法を知りたいですか？想像通りの答えが待っていますよ。
→不動産投資で初心者が失敗しない唯一の方法とは
サラリーマン大家の儲からない理由2：他人任せで自分では何も把握していない
次の失敗パターンは、他人任せで自分では何も把握していない事です。
不動産投資は不労所得です！こんな話をよく聞きますが、実際はそんなことはありません。
不動産投資のメリットとして手離れが良いことはありますが、全てを手放しで行えるわけではありません。
物件購入前は不動産業者、物件購入後も管理会社、リフォーム会社に任せてしまうことはできなくはありません。
しかし丸投げではなく、自分でも必ず物件については把握して「判断」と「指示」はしなければなりません。
不動産投資だけではないですが投資は最終的には自己責任なのです。
全部任せていたからわからないではないんです。自分のことなんですから。
不動産投資は儲からない？って本当？
→【悲報】サラリーマン大家は儲からない？は本当なのか？
サラリーマン大家の儲からない理由3：グレーな手法に手を出してしまう
次の失敗パターンは、グレーな手法に手を出してしまう事です。
スルガ問題・アルヒ問題・レオパレス問題など本当に不動産業界は様々な問題が起きますし、グレーなこともたくさんあります。
初心者の方は知らず知らずにグレーな手法に手を出してしまっていることがあります。
黒ではなくグレーなら良いのでは？と思うかもしれませんがそうではありません。
金融機関をはじめ、まともな業者であればグレーな手法に手を出すような人は信用できないためお付き合いをしません。
うまくごまかしてお付き合いができたとしても、問題が生じたら今後一切の付き合いができなくなります。
金融機関から一括返済を求められてしまうこともあるのです。
不動産投資だけではないですが、信頼関係が大切です。
不動産投資をするには金融機関との付き合い方も大切です
→【重要】不動産投資初心者はどうやって金融機関を探すのか？
不動産投資以外に温泉大家のおすすめの投資はないの？
不動産投資以外だとトラリピがおすすめです。
手離れが良いので忙しい会社員の方にもぴったりですよ。
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短期間で利益が出ると思っている
次の理由は、短期間で利益が出ると思っていることです。
不動産投資は、短期での投資ではなく、中長期で利益を出す投資になります。
そのため1年で1億円稼ぐ！のようなイメージを持っていると、全然儲からないと思うかもしれません。
不動産投資は、イメージとしては、10年かけて数億円の資産を気づいていく投資になります。
僕はスピード感が遅いので、10年かけてまだ規模は小さいですが泣
リスク面を理解できていない
次の理由は、リスクを理解できていないことです。
不動産投資にはさまざまなリスクがあります。
それらを理解していれば、リスクへの対処法を考えながら投資を進めることができます。
しかしそもそもリスクを理解していないと、リスクへの対処もできません。
まずは不動産投資の理解を深めることが大事なんだね。
サラリーマン大家が儲からない理由の具体例
次はこれらの失敗パターンを詳しく見ていきます。
具体例で確認してみましょう。
サラリーマン大家が儲からない理由1：勉強不足の失敗事例
Aさんの場合
駅徒歩10分、木造、築20年、利回り15％、満室という条件でアパートを購入したAさん。
一見好条件のこの物件ですが、購入後に困ったことが起こります。
購入してすぐに4室の空室が出たのですが、平均1室5万円で入居していた家賃が3万円まで下がってしまったのです。
実はこの物件、売却した不動産屋が無理やり高い家賃で入居をつけた見せかけの高利回り物件だったのです。
実際の客付家賃を調べると1室3万円が妥当で、そうすると利回りは9%になってしまいました。
失敗したことに気づき売却しようにも、この利回りでは売れません。
購入価格より低い価格で売却し、多くの借金だけが残る結果になりました。
このような事例は今もたくさん見られます。
レントロールという家賃表を見ると周辺家賃の2倍近くになっていることもあるのです。
また今回は実際に入居者がいましたが、空室の状態で想定家賃が高く設定されていたり酷い場合は、カーテンなどをつけて入居者がいるように見せかける偽装をする業者もいます。
このようなことは、少し勉強して知識を持つことで簡単に防げます。
嘘みたいですがポータルサイトにはこんな物件たくさん出ていますよ。
不動産投資をしたいけど融資が引けるか悩んでいませんか？
→サラリーマンは不動産投資で融資を利用できる？いくらまで貸りられる？
サラリーマン大家が儲からない理由2：全て他人任せの失敗事例
Bさんは初心者でしたが、高収入で属性の良い会社員でした。
属性も良かったため地方に1億円のRC物件を購入することができました。
物件購入後に困った事
- 空室が埋まらず思っていた収益を得られない
- 融資先が長期間・高金利での借り入れだったため元金が減らない
- 修繕費用について把握していなかった
- 滞納している入居者がいた
- ファミリー物件なのに駐車場がなかった
Bさんは不動産屋に物件選びも金融機関選びも丸投げしており、言われる通りに進めていった結果様々な問題が生じました。
空室が埋まらず手元に資金が残らないため、物件の修繕が行えず更に空室が増えるという負の連鎖に陥ってしまったBさん。
売却するにも長期間・高金利の融資のため元金がほとんど減っておらず、空室のため金融機関への返済ができなくなり自己破産することになってしまいました。
この事例は特に属性が良いサラリーマンの方がやりやすい失敗です。
僕は仕事が忙しいから、全部君に任せるよ。良い物件よろしくね。
ありがとうございます。全て私共におまかせください。
こんな流れで丸投げしてしまい、属性が良く融資がつくため売れ残り物件を高く買わされてしまい大失敗をしてしまいます。
今回は業者に丸投げせずに自分でも購入する物件について、融資の金融機関について確認していれば十分防げた事例ですね。
手離れが良いのが不動産投資の良い点だけど、丸投げはダメですね。
不動産投資のメリット・デメリットをおさらいしませんか？
→不動産投資のメリット・デメリットと解決策を現役大家が徹底解説
サラリーマン大家が儲からない理由3：グレーな手法に手を出してしまう
不動産投資初心者のCさんは年収も300万円台、貯金もほとんどない状態でした。
年収が低くても貯金がなくても大丈夫ですよ。
融資もオーバーローンで引けますよ。
不動産屋のいう通りCさんは、5000万円のアパートを購入することができました。
融資もオーバーローンだったので自己資金もなく物件を購入でき、晴れて大家さんになれたのです。
しかしある日、金融機関からCさんに電話がかかってきました。
今回の物件への融資は契約違反のため一括返済をお願いします。
一括返済できる貯金もないCさんは物件を売却することにしましたが、3500万円でしか売れず多額の借金だけが残る結果となってしまいました。
今回は不動産屋が、Cさんの年収、貯金額の書類の改ざん、二重売買契約を行なったことでオーバーローンをひき物件を購入できた事例になります。
しかしこの不正が発覚し、金融機関から一括返済を求められてしまう結果となりました。
今回は、勉強不足、他人に丸投げも合わせて起こっている事例になります。
少し勉強して知識がついていれば、貯金が0の状態でオーバーローンを引くことが無理なことはわかったはずです。
不動産屋に丸投げしていなければ、書類の改ざん、二重契約にも気づけたはずです。
Cさんは気付かずに不正をしてしまいましたが、オーバーローンを引けるからと自ら協力して不正を行う人もいるようです。
不正はそれだけで一発退場です。絶対にやめましょう。
不動産投資って属性が大事って聞くけど属性って何？
→【諦めてはダメ】低属性サラリーマンでも不動産投資は必ずできる
不動産投資にはある程度の頭金が必要なんだね。
頭金を貯めるにはトラリピがおすすめですよ。
リスク管理をしながら進められるので、初心者にもピッタリです。
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大家業が儲からないときは「出口戦略」も考えよう
不動産投資では「出口戦略」も非常に重要です。
「出口戦略」ってよく聞くよね。
詳しくみていきます。
出口戦略とは
不動産投資の出口戦略とは、購入した物件をどのように終了させるか？ということです。
不動産投資の出口戦略
- 売却
- 朽ちるまで所有
大まかに不動産投資の出口戦略はこの2点です。
物件単体で儲かった、損をしたというのは売却後クローズして初めて確定することは覚えておきましょう。
出口戦略の具体例
出口戦略の具体例はある？
僕の事例で紹介しますね。
僕の１棟目に購入した物件は、10年程度所有して売却しました。
購入時
- 4800万円
- 利回り約12％
- 軽量鉄骨
- 築40年くらい
このような物件を、20年融資で購入しました。
最初は、金利も2.875%でしたが借り換えをして1,1%まで下がりました。
所有中
- 大規模修繕：なし
- 税引き後の年間手残り：約100万円
- ほぼ満室経営
所有中も手がかからない、とても良い物件でした。
売却時
- 5600万円
- 築50年以上
- 残債約3000万円
このような条件で売却をしました。
税引後の手残りで、2000万円以上になります。
10年間所有して、約3000万円以上の手残りがあったことになります。
年間300万円なので、年収450万円程度の会社員1人を雇ったのと同じようなイメージです。
このような物件をどんどん購入していけば、数億円の資金を作れることがわかると思います。
これが温泉大家の実際の出口戦略の、具体例になります。
もっと規模が大きければ、もっと儲かる人もいると思います。
しかし逆に購入する物件が悪ければ、損をすることになるかもしれません。
そのため購入前には必ず、シミュレーションと出口戦略はしっかりと考えておくことが重要です。
まとめ：サラリーマン大家が儲からないと後悔しないために
初心者が失敗しない為には
- 勉強不足→勉強して知識をつける
- 他人に丸投げ→丸投げはしない。判断と指示は自分でする
- グレーな手法に手を出してしまう→バレたら一発退場。絶対だめ。
今回の3つの方法は不動産投資を行う上では、ごく当たり前のことです。
当たり前のことをするだけで大きな失敗は防げるのです。
目標の立て方で不動産投資の成功率がグッと変わりますよ
→【これをやるだけで成功率が上がる】不動産投資の目標の考え方
物件を探したり不動産業者に問い合わせをする前にまずは最低限の知識をつけましょう。
まずはそこからです。
以上です。