不動産投資

【不動産投資】都心物件と地方物件のメリット・デメリット

困っている人

不動産投資をするなら都心と地方どっちが良いのかな?わかりやすく教えてほしい。

本記事ではこんな疑問にお答えします。

この記事でわかること

  • 地方物件のメリット・デメリット
  • 都心物件のメリット・デメリット

僕は神奈川県、埼玉県に物件を所有しています。神奈川、埼玉も都心ではないから地方なのかな?

結論から書くと、都心・地方どちらが不動産投資にとって良いということはありません。

不動産投資には様々な手法があるので、多くの手法を知って自分に合っている手法を見つけましょう。

この記事を読んで地方・都心不動産投資のメリット・デメリットについてバッチリ理解してくださいね。

のんびり温泉大家

@onsenooya

  • 元看護師リタイア生活中
  • 個人・法人にて4棟42室 
  • 神奈川県・埼玉県に物件所有
  • CF100万円/月 達成

では本文へどうぞ。

地方不動産投資のメリット

地方不動産投資のメリット

  • 物件価格が安く高利回り物件が多い
  • ライバルが少ない

では1つずつ見ていきましょう。

物件価格が安く高利回り物件が多い

地方物件は都心の物件に比べて価格が安い物件が多いです。

価格が安いということは、利回りが高くなります。

利回りが高くなると手元に残るキャッシュが多くなります。

都心物件に比べて物件価格が安いというのが地方不動産投資の最大のメリットです。

都心では1億円以下では買えないようなRCのマンションも、地方だと5000万円くらいでもRC物件が売られています。

もちろん高利回りでも入居者がいなければ想定家賃はいつまでたっても想定のままです。

物件購入前には必ず物件周辺の賃貸需要、賃貸相場を調べましょう。

のんびり温泉大家

地方は客付けできるエリアを見極めることが一番重要ですね。

ライバルが少ない

不動産投資が流行っておりサラリーマン大家さんが増えたと言ってもまだまだ地主さんが不動産賃貸業を行なっている方が多いです。

地方の方が参入してくるサラリーマン大家さんも少ないので、様々な面で工夫すればまだまだ地主大家さんよりも優位に立つことができます。

僕のような地主でない大家さんは、生活がかかっているので不動産投資で失敗することができません。

そのため常に満室にするくらいの気持ちで不動産投資に取り組んでいます。

空室が出れば管理会社さんと相談して募集条件を変更したり周辺物件についてリサーチしたり行動しています。

僕のようなサラリーマン大家さんはスタートラインで負けているので行動力でカバーが必要です。

のんびり温泉大家

地主さんたちが本気を出したらサラリーマン大家さんは吹き飛んじゃいますね。

地方は人口も少ないですが物件数やサラリーマン大家さんの数が少ないので、しっかりと取り組めば優位に立ちやすいのは大きなメリットです。

地方不動産投資のデメリットは?

次は地方不動産投資のデメリットです。

地方不動産投資のデメリット

  • 人口が少ない、減少傾向にある
  • 金融機関からの融資を受けにくい
  • 家賃が安い

それでは詳しく見ていきます。

人口が少ない、減少傾向にある

当たり前ですが地方は都心に比べて人口が少ないです。

エリアにもよりますが人口が減少しているエリアも多くあります。

不動産投資は入居者がいなければ家賃が入ってきません。

人口が少ないということは入居者が見つけづらい可能性があります。

そのため物件購入前の周辺エリアのリサーチは必ずやりましょう。

都心でも地方でも賃貸需要が崩れているエリアはあります。

そのようなエリアに物件を購入してしまうと客付けに苦労することになるので注意が必要です。

のんびり温泉大家

僕も地方物件で失敗したことがあります。またいずれ記事にしますね。

金融機関の融資を受けずらい

自分の住んでいるエリアにもよりますが地方の物件は金融機関の融資が受けらいです。

地方物件を購入するにはエリアを関係なく融資を出している金融機関を探すか、地方の信用金庫などで借り入れするしかありません。

のんびり温泉大家

もちろんニコニコ現金払いでも良いですよ。

物件購入時に融資を出してくれる金融機関を探すのが大変とういうことは、もし自分が物件を売却する時も融資が出にくいことで売却しにくいことも想定しておきましょう。

都心に比べて家賃が安い

地方物件は都心物件に比べて家賃が安いです。

住む方にしてみれば良いのですが家賃が安いのは大家さんとしては嬉しいことではありません。

家賃が安いということは家賃収入が少ないということです。

そのため物件を安く買わないといけません。

また原状回復費用がかかるというデメリットもあります。

一部屋20平米程度の部屋であれば原状回復費用は10万円程度です。

しかし45平米の部屋で退去が出た際には、20~30万円程度の原状回復費用がかかります。

家賃に対して原状回復費用が高いので極端な話だと、一部屋2万円の家賃の部屋で24万円の原状回復費用がかかった場合は1年分の家賃がすっ飛んでしまうことになります。

のんびり温泉大家

僕は家賃が3万円以下の物件は買わないようにしています。

都心不動産投資のメリット

次は都心不動産投資のメリットについてみていきます。

都心不動産投資のメリット

  • 賃貸需要が多い
  • 資産性が高い
  • 流動性が高い

それぞれ詳しく見ていきます。

都心アパートは賃貸需要が多い

東京、都心は人口が多いです。

地方に比べて物件も多いですがそれでもやはり客付けが強いです。

しかも家賃も地方に比べてかなり高く取ることが出来ます。

不動産投資は入居者がいて家賃収入があってこその投資です。

そのため賃貸需要が多いのは非常に大きなメリットになります。

都心に物件を持っている方に聞くと家賃設定を間違えなければ、退去後すぐに次の入居者が決まるようです。

のんびり温泉大家

そのくらいすぐに入居者が決まると空室に悩むことがないから楽ですね。

都心アパートは資産性が高い

資産性が高いことも都心での不動産投資の大きなメリットになります。

東京、都心は土地値が地方に比べて高いことが特徴です。

築年数が経つことで建物の価値は減少してしまいます。

しかし都心の土地の価値は、景気後退などで土地値自体が大きく下落しなければ大きく下落することはありません。

のんびり温泉大家

都心で自分の物件を持てたら嬉しいだろうなー。

都心アパートは流動性がある

2つ目のメリットで都心のアパートは土地の価値が下落しにくいことを書きました。

土地の価値が下落しにくく資産性が高いので、売却がしやすいです。

また都心は金融機関も多く、物件を購入したい方も多いので非常に流動性があります。

資産性が下がりずらいので金融機関の融資がつきやすい。

人口も多いので購入したい方も多い。

物件を売却しやすいというのは大きなメリットの1つです。

あまり想定はしたくないですが、物件運営がうまくいかなかった場合に購入した時とあまり変わらない金額で物件を売却できれば大きな損失が出ないからです。

不動産投資の失敗パターンの1つに、物件を売却したくても売却できない、売却できたとしても多くの残債が残ってしまう。

このようなパターンが多いのですが、流動性がある都心物件だと物件が売却できなくて困るという可能性は低くなります。

のんびり温泉大家

でもそもそも高い価格で物件を買っていたら、売れたとしても残債が残ります。

都心不動産投資のデメリット

次は都心不動産投資のデメリットを見ていきましょう。

良いところばかりのような都心アパートですがデメリットもあるんです。

都心不動産投資のデメリット

  • 物件価格が高く利回りが低い
  • 債務超過に陥る可能性がある

詳しくみていきます。

物件価格が高く利回りが低い

都心物件は資産性が高く流動性があるので、物件価格が下がりずらいためどうしても利回りが低くなってしまいます。

新築物件のデメリットは本当にこれに尽きると思います。

利回りが低いということは物件価格が高いということです。

利回りが低いのでどうしても手元にキャッシュが残りずらいので、頭金を入れて購入するか融資期間を延ばすなどの工夫が必要になります。

のんびり温泉大家

客付けしやすい、値下がりしずらいから安定運営ができるけど、キャッシュはあまり期待できないんだね。

債務超過に陥る可能性がある

都心物件の場合、路線価よりも実勢価格の方がはるかに高いことが多いです。

金融機関は物件の土地評価額の基準として路線価を用いることが多いので、金融機関の評価で債務超過になってしまうことが多いです。

路線価:課税価格を計算する基準となるもので、相続税路線価学を指すことが多く所轄機関は国税庁である。

都心部の場合、路線価が実勢価格の半分程度しかないことも多いため気づかないうちに債務超過になり次の物件に進めなくなることがあるため注意が必要です。

まとめ

地方。新築不動産投資のメリット・デメリットについては分かりましたか?

まとめます。

地方不動産投資のメリット

  • 物件価格が安く高利回り物件が多い
  • ライバルが少ない

地方不動産投資のデメリット

  • 人口が少ない、減少傾向にある
  • 金融機関からの融資を受けにくい
  • 家賃が安い

都心不動産投資のメリット

  • 賃貸需要が多い
  • 資産性が高い
  • 流動性が高い

地方不動産投資のデメリット

  • 人口が少ない、減少傾向にある
  • 金融機関からの融資を受けにくい
  • 家賃が安い

僕の場合は土地値物件を好んで購入しているので、路線価がないエリアは避けています。この辺りは自分のパターンを探していきましょう。

様々な手法を見て自分にあっている手法を見つけましょう。

以上です。

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