不動産投資初心者が最初に買う物件はどんな物件が良いのかな？
本記事ではこんな疑問を解決します。
この記事でわかること
- 不動産投資初心者が最初に買うべきおすすめの物件
１棟物、戸建て、区分マンションなどたくさん種類があってどれが良いのかわからない。
正解はありませんが、僕のおすすめは１棟物件です。
築古×土地値×高利回りが僕の勝ちパターンです。
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→看護師がセミリタイア する方法！リタイア生活中の元看護師が徹底解説
せっかく不動産投資を始めるのだから自分にあった良い物件を購入しましょう。
では本文にどうぞ。
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不動産投資の始め方をサクッとチェックしていきましょう！
→【初心者でもできる】簡単不動産投資の始め方「７ステップ」
不動産投資初心者が最初に買うべき物件はなんだ？
不動産投資には様々な種類の物件がありますが、今回はざっくりとですが３つに分けて考えていきます。
１棟物件、戸建て、区分マンションに分けてみていきましょう。
不動産投資初心者の最初に買うべき物件：１棟物
最初に紹介するのは、僕のおすすめの１棟ものです。
早速１棟物のメリット・デメリットをみていきます。
１棟物のメリット
- 借り入れを返済後は土地が残る
- 部屋数が複数あるので収入が０にはなりにくい
- 部屋数が多いので収入が多い
1棟物のデメリット
- 借り入れが多い
- 修繕費用がかかる
１棟物のメリット・デメリットとして代表的なものをあげました。
僕は物件選定を大きく失敗しなければ、このデメリットはそこまで怖くないと思っています。
１棟ものをオススメする一番の理由は、土地が残る点です。
5000万円の物件を購入する際に、実勢土地価格が5000万円以上ある物件であれば借り入れを返済すれば5000万円の土地が手に入ります。
購入する際にエリア選定をしっかりすれば空室に困ることもないので、借り入れが大きくても問題ありません。
20年融資の場合10年経てば借り入れはほぼ半分終わるので、残債は2500万円になります。
土地値が5000万円ある場合、売却の際も5000万円前後で売却できるので、所有中の空室に注意していれば大きく失敗する可能性は低くなります。
僕自身は5000万円前後の物件を購入することが多いのですが、このくらいの規模感の物件だと屋根、外壁を全て塗装しても300~400万円あれば十分行えます。
ただし土地の値段はあくまでも今の値段です。
10年後も必ず同じ値段がつく保証はありません。
また戸建て、区分マンションに比べて規模感が大きいので、借り入れも大きくなりますがCFも大きくなります。
目指す目標にもよりますが同じCF50万円でもアパートを１棟購入するのと、戸建てを10戸購入するのではかかる手間が大きく違います。
こんな理由から僕は１棟ものの物件をオススメしています。
新築物件と築古物件はどちらが良いの？
→【築古アパート】築古物件は儲かるのか？メリット・デメリットは？
物件を購入するのは都心と地方どちらが良いの？
→【不動産投資】都心物件と地方物件のメリット・デメリット
不動産投資初心者の最初に買うべき物件：戸建ての場合
次は戸建てについてみていきます。
最近は戸建て投資が流行っていますが、僕は個人的に戸建て投資が向いていないのと、難易度が高いと感じているため参入していません。
戸建てが向いている人
- 比較的時間に自由が効いてDIYが行える人
- 物件に対する目利きができる人
最近価格が安く初心者でも購入しやすいためボロ戸建てが流行っていますが、僕はこのボロ戸建て投資は結構上級者向けだと思っています。
戸建てが難しい理由
- 投資規模の割に修繕費用がかかる
- クセのある物件が多い
詳しくみていきます。
不動産投資の失敗パターンは知っていますか？実は不動産の失敗パターンは3つしかないんです。
→【必見】不動産投資初心者がやってしまう3つの失敗パターン
投資規模の割に修繕費用がかかる
戸建て投資は、100万円以下から購入できる物件もたくさんあります。
しかし修繕内容によっては簡単に500万円くらいかかってしまう可能性があります。
DIYが行える場合は多額にかかる修繕費を圧縮することができますが、全て業者さん任せだと購入する金額以上の修繕費がかかってしまうことも十分考えられます。
せっかく物件自体は安く購入しても修繕費が高くなってしまった場合、想定していた利回りを得られなくなってしまいます。
また戸建ては入居してもらえば長く住んでもらえますが、退去時の修繕費はアパートの比ではありません。
うまく修繕費を圧縮できないと、それまで貯めたCFが退去のたびに無くなってしまうことになりかねません。
クセのある物件が多い
アパートもそうですが、安い物件には何かしらの訳があります。
安い戸建て物件の場合、残置物が多い、雨漏りなどの瑕疵があるなど建物の問題も多く修繕費がかかるのもそうですが土地にもクセがあることが多いです。
旗竿地くらいなら良いですが、借地だったり接道がなく再建築不可だったり私道接道だったりとなかなかクセが多い物件が多いです。
このような物件が、土地値戸建てとして売られていますが絶対土地値で売ることは出来ません。
良い物件があればもちろん購入したいですが、こんな理由から僕は戸建て物件をまだ購入することが出来ていません。
しかも最近は戸建て投資が流行ってきて価格もどんどん上がってしまいなかなか数字の合う物件が見つからなっている気がします。
戸建て投資をする方達って、リフォームのセンスがすごく高いです。
DIYであんなにセンス良くリフォームできるのが本当に羨ましいです。
そのため戸建て投資は、センスがあってDIYができる人向けだなと思っています。
戸建が安くても現金を温存したければ融資の利用が必須。金融機関の探し方をサクッとチェックしましょう！
→【重要】不動産投資初心者はどうやって金融機関を探すのか？
金融機関の融資には属性が大切って知っていますか？低属性でも融資は利用できますよ！
→低属性でも不動産投資を始める方法 低属性サラリーマン必見！
不動産投資初心者の最初に買うべき物件：区分マンションの場合
最後に区分マンションについてです。
区分マンションは、エリアによってはアリだと思います。
このエリアというのも都心一択のような気がするのですが、あまり詳しくないので適当なことも言えません。
というのも区分マンションは長期保有しても、土地が残るわけではないですし35年などの長期ローンを組んだ場合ローンを返済後は築40年以上になっていることも考えられます。
築古の区分マンションは、社会問題にもなっているように処分が大変です。
しかも築年数の経った区分マンションは資産価値もほとんどありません。
残債がなくなっていれば良いですが、残債がある場合は債務超過になり金融機関からの評価も悪くなります。
こんな理由から僕は区分マンションを購入したことはないのですが、エリアをしっかりと選定すれば失敗しないで不動産投資をすることもできるようです。
実際に区分マンションで成功している大家さんもたくさんいらっしゃいます。
エリアによっては値上がりを期待できるエリアもあったり、区分マンションにのみ融資をしている金融機関もあるのでうまくハマる方であれば区分マンションから始めるのも１つの選択肢になるでしょう。
とは言え、エリア選定が必須であり初心者には難易度が高いのは事実です。
新築マンションはできるだけ避けた方が無難でしょう。
簡単に不動産投資の知識をつける方法をまとめたので確認したい方はこちら
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不動産投資は初期の目標設定が非常に重要！規模拡大の鍵は初期の目標設定だ！
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不動産初心者が初めに買うべき物件 具体例
それで結局、最初に買うべき物件は一棟もので良いんだよね？
そうですね。資産背景などにもよるのでこれ！とは言えないので、代わりに僕の最初に買った物件がどんな物件だったかをお伝えしますね。
のんびり温泉大家の１棟目
温泉大家の１棟目
- 物件価格：約5000万円
- 駅徒歩：10分以内
- 利回り：12％
- 築年数：35年
- 路線価5000万円
こんな感じの物件をフルローンで購入しました。
この物件を選んだ理由
- 土地勘のあるエリア
- 客づけに問題ないエリア
- 路線価と価格が同等
土地値があり客付に問題ない物件です。
所有中もストレスなく維持しながらインカムを得て、売却の際も土地値があるので購入価格以上で売れるだろうという狙いがありました。
狙い通りこの物件は約10年所有して購入価格以上の値段で売却することができました。
持ってよし！売ってヨシの素敵な物件でした。
このように築古でも土地値があれば、大きな価格下落がなく物件を売却することができます。
僕は今までに物件を５棟売却していますが、全て購入価格より高く売却できています。
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まとめ：不動産投資初心者が最初に買うべき物件は１棟ものがおすすめ
結論としてのんびり温泉大家がオススメする物件は１棟ものになります。
どの種類の投資にも良い点、悪い点があるのでたくさんの情報に触れて後悔しない選択をしましょう。
不動産投資にはさまざまな種類や方法があって正解は１つではありません。
自分に合う方法、勝ちパターンを見つけることが大切です。
不動産投資には様々な種類があって地方なのか都心なのか新築なのか、築古なのかなど多くの選択肢があります。
少しでも不動産投資を安心して始めることができるような記事をどんどん書いていきますね。
以上です。
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