築古物件は買っても大丈夫なの？
築古物件のメリット・デメリットを教えてほしいな
本記事ではこんな疑問を解決します。
不動産投資を調べていると、新築・築古・都心・地方・区分・１棟などなど様々な種類があります。
失敗しない不動産投資のためにはどんな物件を買えば良いのでしょうか？
この記事でわかること
- 築古物件のメリット・デメリット
- 新築物件のメリット・デメリット
実際に僕が所有している物件は耐用年数を超えた物件ばかりですが、順調に純資産を増やせています。
結論から書くと、不動産投資では築古物件でも十分儲かります。
築古物件でもと書いたのは、不動産投資の儲け方には正解はないからです。
不動産投資は、いかに自分の負けない型を見つけるかだと僕は思っています。
負けない型を見つけることができれば、築古ではなく新築でも良いですし戸建でも区分でも設けることができるでしょう。
築古物件は融資が引けない、物件を増やせない、売却できないなどと言われますが、耐用年数超えでもフルローンが出ますし買い続けることもできます。
もちろん買った金額より高く売却することもできますよ。
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築古物件の不動産投資が選ばれる理由
なんで築古の物件が選ばれるのかな？
ここでは僕が思う築古物件が選ばれる理由を見ていきます。
築古物件が選ばれる理由1：新築物件に比べて利回りが高い
最初の選ばれる理由は、新築物件に比べて利回りが高いことです。
築古物件は、当たり前ですが新築物件に比べて価格が安いことが多くなります。
そのため利回りも高くなります。
利回りが高いので、より多く資金を手元に残すことができます。
ただし修繕費が多くかかるような物件を購入すると、結局全然現金が残らないということになるので注意が必要です。
築古物件が選ばれる理由2：土地値比率が高い
次の理由は、土地値比率が高いことです。
築古物件は、築年数が経過しているので建物の価値はほとんどありません。
金融機関の評価としては、耐用年数を超えた物件はゼロ評価になります。
そのため物件評価としては土地の評価額のみになることが多くなります。
土地値物件が好きな人は多いので、購入価格にもよりますが出口戦略も立てやすいですね。
築古物件が選ばれる理由3：インカムもキャピタルも得られる
次の理由は、インカムもキャピタルも得られるからです。
最初の２つの理由の結論が、この理由になります。
利回りが高いので、所有中はインカムを得る。
土地値で売却して、キャピタルも得る。
よく聞く、持ってよし！売ってよし！の物件だね。
最近はなかなか見かけなくなってしまいましたが、僕も早く新しい物件が欲しいですね。
温泉大家のおすすめの物件
温泉大家はどんな物件がおすすめなの？
僕のおすすめは築古×高利回り×土地値の物件です。
温泉大家の購入物件
- １棟目：神奈川県 1棟10世帯 路線価以下
利回り12％ 売却済み - ２棟目：神奈川県 1棟6世帯 路線価以下
利回り12％ - ３棟目：千葉県 1棟10世帯
利回り22％ 売却済み - ４棟目：神奈川県 1棟10世帯 土地固定資産税評価額以下
利回り21％ 売却済み - ５棟目：埼玉県 1棟10世帯 土地固定資産税評価額以下
利回り15％ - ６棟目：神奈川県 1棟4世帯 路線価以下
利回り13％ 売却済み - ７棟目：神奈川県 1棟9世帯
利回り12％ 売却済み - ８棟目：神奈川県 ３棟16世帯 土地固定資産税評価額以下
利回り15％ - ９棟目：静岡県 1棟6世帯 路線価以下
利回り15％
これらの物件のほとんどが耐用年数を超えた築古物件になります。
今までに5棟の物件を売却していますが、すべての物件で購入価格より高く売却できています。
購入してすぐに売却しても利益が出る物件を購入することを目指しながら、物件を購入しています。
でも築古の物件は修繕費が高くなるってよく聞くけど平気なの？
僕の購入物件は、2000万円〜7000万円程度の、木造や軽量鉄骨、鉄骨造の物件になります。
これくらいの規模の物件であれば、外壁と屋根の大規模修繕をしても400万円あれば十分に行えます。
築年数が経っているので、家賃の下落もほとんど無いのも大きなメリットだと思っています。
そんな物件なかなか見つからないよ！
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副業不動産投資：築古物件の3つのメリット3選
築古物件のメリット
- 価格が安いので利回りが高い
- 家賃が下がりずらい
- 減価償却がしやすい
では具体的に見ていきます。
築古のメリット1：価格が安いので利回りが高い
築古物件の一番のメリットがこの価格の安さ、利回りの高さです。
どんな物件でもそうですがとにかく安く買うことで利回りも高くなります。
利回りが高ければ手元にキャッシュが残りやすいので、突発的な修繕などが発生した場合でも対応しやすいです。
ここ数年は不動産投資ブームで築古アパートも値段が上がって、築古物件のメリットを感じにくくなっていますね。
そんな中でも良い物件は必ずありますので頑張って探しましょう。
築古のメリット2：家賃が下がりずらい
築古物件は新築物件と違って家賃も下げ止まり落ち着いていることが多いです。
そのため物件購入後の入退去で、家賃がどんどん下がっていくということが起こりずらいです。
悪徳不動産屋による架空の入居者や、長期間のフリーレントで無理やり入居をつけていたり、家賃をごまかしている場合もあるので注意が必要です。
築古のメリット3：減価償却がしやすい
耐用年数の過ぎた木造物件の場合は、建物価格を4年間で減価償却ができます。
投資初期は減価償却を利用しながら課税を先送りすることで、手元にキャッシュを残しやすくすることができます。
注意点として減価償却は節税ができると書いてあるサイトなども多くありますが、減価償却で節税できるには条件があります。
減価償却が節税につながるのは、個人、高所得者、長期譲渡の場合です。
減価償却で浮かれすぎると減価償却が切れた時に痛い目に合うから要注意です。
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副業不動産投資：築古物件のデメリット3選
築古アパートのメリットについては理解できましたでしょうか？
次は築古アパートのデメリットについてです。
築古物件のデメリット
- 金融機関の融資が渋い
- 修繕費がかかる
- 空室率が高い
詳しく見ていきます。
築古のデメリット1：金融機関の融資が渋い
まず築古物件の一番のデメリットは金融機関の融資が渋いことです。
スルガ問題、かぼちゃの馬車問題など不動産業界の様々な不祥事も重なり年々金融機関の融資状況は厳しくなってきております。
融資は耐用年数以内という金融機関も増えました。
そんな中でも耐用年数を超えた築古アパートへ、融資を出している金融機関も必ずあります。
僕の所有物件は全部耐用年数を超えていますが、融資も問題なく引けています。
実績を作っていけば築古物件でも融資を引くことはできますよ。
築古のデメリット2：修繕費がかかる
築古アパートのデメリットに必ずあがるのが、古い物件なので修繕費がかかる問題。
築年数が経っているので、新築に比べて不具合が生じる可能性は絶対高いです。
突発的な大きな修繕に繋がりやすいのが、水回りの故障や雨漏りなどです。
修繕費が高額になるのが怖いので僕は、木造、軽量鉄骨の物件を好んで購入しています。
幸い水回り系の大きな修繕が発生したことは、今の所ありません。
また雨漏りも何度か経験していますが、部分補修で止まることが多く大きな修繕費がかかったこともありません。
物件の不具合に関しては実際に運営してみないとわからない部分が多いですが、突発的な修繕に関しては火災保険が使用できることも多いです。
もし火災保険が使用できなくても、高利回り物件を購入して手元のキャッシュを厚くしておけば困ることはありません。
ざっくり物件ごとの大規模修繕にかかる費用分を貯めておけば、もしもの時でも解決できるので問題ありません。
築古のデメリット3：空室率が高い
築古アパートのデメリットでよくあげられるのが入居がつきにくい、空室率が高いということです。
これに関しては全く問題ありません。
新築物件でも入居がついていない物件はたくさんあります。
物件購入前に周辺の家賃相場や賃貸需要をしっかりと調べていれば、物件購入後に客付けに困ることはありません。
物件購入後に困るのは、物件を買う前のリサーチが足りないからです。
その場合は改めて管理会社さんと情報共有して適切な家賃、適切な募集条件を考えてみましょう。
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→不動産投資のメリット・デメリットと解決策を現役大家が徹底解説
副業不動産投資：新築アパートのメリット3選
新築アパートのメリット
- 金融機関の融資を受けやすい
- 客付がしやすい
- 修繕費がかかりずらい
では１つずつみていきます。
新築物件のメリット1：金融機関の融資を受けやすい
スルガ問題などの不動産業界の不祥事が続いてから金融機関の融資状況はどんどん厳しくなっています。
特に物件の耐用年数に関して厳しく見る金融機関が増えています。
そんな状況でも新築のアパートは耐用年数がまだまだ残っているので、金融機関の融資が受けやすいです。
金融機関も新築物件だと建物の担保価値も取りやすく修繕リスクも低いので、金利が低くなったり融資期間が長くなったりと良い融資条件で借り入れできる可能性があります。
融資が受けにくい最近の状況を考えると、融資を受けやすいのは新築アパートの大きなメリットです。
新築物件のメリット2：入居付がしやすい
２つ目のメリットは客付がしやすいことです。
みなさんは部屋を借りるとしたら、新しい物件と古い物件どちらが良いでしょうか？
僕は賃貸に住んでいた時、新築物件を選んで住んでいました。狭いのに家賃も高くて、今だったら絶対住まないですね。
新しい物件に住みたい人の方が多いのではないでしょうか？
賃貸を借りる人も同じで、新築物件は比較的客付がしやすい傾向にあります。
入居付がしやすいということは空室が少なく想定していた家賃がしっかりと入ってくるので、金融機関への返済ができないなどの問題が生じにくくなります。
しかし築古物件と同様に適正家賃があるので,極端な家賃の物件は空室が多くなります。
新築物件なのに空室だらけの物件もちらほら見かけるね。
新築物件のメリット3：修繕が少ない
次のメリットは、修繕が少ないことです。
そのため築30年のアパートに比べるとどこかが壊れたなどの不具合が生じる可能性が少ないです。
修繕費がかからないということは支出が少なくなるので、手元にキャッシュが残りやすくなります。
新築であればよほどヘンテコな物件でなければ10年程度は大きな修繕が必要にはなりません。
失敗パターンを把握することで自分が失敗する可能性を減らすことができます
→【必見】不動産投資初心者がやってしまう3つの失敗パターン
副業不動産投資：新築アパートのデメリット2選
次はデメリットについてみていきましょう。
新築物件のデメリット
- 価格が高く低利回りになりやすい
- 家賃が下がりやすい
では順に見ていきます。
新築のデメリット1：価格が高く低利回りになりやすい
最初のデメリットは、価格が高く利回りが低いことです。
利回りが低いと手元にキャッシュが残りづらくなります。
最近では自分でアパート用地を探して、自分で良い工務店を探してアパートを建ててしまう猛者も増えてきています。
通常新築物件は利回りが良くても8%程度で、5~7%のものがほとんどです。
そんな中土地から自分で新築を建ててしまう猛者たちは、都心であっても9~10%といった高利回りでアパートを建てています。
僕もいずれ新築を土地から建ててみたいな。
新築のデメリット2：家賃が下がりやすい
次のデメリットは、家賃が下がりやすいことです。
いわゆる新築プレミアム家賃と呼ばれているものです。
この新築プレミアム家賃は、最初の入居者が退去すると徐々に下がっていきます。
年間１％前後下がっていき、築20年程度で下落は落ち着くことが多いです。
家賃が20％下落すると利回りに与える影響も大きいですし、購入前にしっかりとシミュレーションしていないと後々にこんなはずではと後悔することになるので注意が必要です。
家賃の下落に関しては購入前にシミュレーションをして、家賃下落後の家賃設定でも十分収支が回るような物件であれば問題ないわけです。
新築プレミアム家賃は新築のボーナスと程度に捉えておくと良いでしょう。
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築古と新築の不動産投資がおすすめな人の特徴
築古物件がおすすめな人っているの？
難しいですが、僕が思う向いている人を紹介しますね。
築古がおすすめな人
築古の物件がおすすめな人はこんな人です。
築古がおすすめな人
- 手元キャッシュを厚くしたい人
- DIYができる人
- どんどん購入していきたい人
手元キャッシュを厚くしたい人
最初のおすすめな人は、手元キャッシュを厚くしたい人です。
築古物件は、利回りが高いのでキャッシュを貯めやすい手法になります。
投資初期は、資産よりもキャッシ重視の方も多いと思います。
そんな方は築古の高利回り物件を、高稼働させるのもありです。
ただし物件選びを失敗すると、修繕費ばかりで全然お金が貯まらないなんてことになるからね。
DIYができる人
次のおすすめな人は、DIYができる人です。
築古物件で怖いのは、いろいろありますが修繕リスクだと思います。
しかし建物に何かあったとしても、自分で対処できるなら怖くないですよね。
自分で修繕できるくらいの技術がある方は、築古物件がおすすめです。
ちなみに僕はDIYは全然できません。
どんどん購入していきたい人
次のおすすめな人は、どんどん購入していきたい人です。
よく１棟目を購入すると、債務超過になり２棟目を購入できないという話を聞きます。
しかし物件次第では、債務超過にならずに物件を買い続けることができます。
それは金融機関の評価額以下の価格で物件を購入することです。
そうすれば債務超過どころか、物件購入時から資産がプラスになるので次の物件購入時にも有利になります。
でもそのような物件はほとんど出てこないのが現状です。
新築がおすすめな人
ついでに新築物件がおすすめな人も教えてよ。
新築物件がおすすめな人
- ほとんどノーメンテナンスで運営したい人
- 楽に融資を引きたい人
- 土地からの新築物件作りを経験したい人
詳しく見ていきます。
ほとんどノーメンテナンスで運営したい人
最初のおすすめな人は、ノーメンテナンスで運営したい人です。
新築物件は当たり前ですが、新品なので修繕リスクはかなり低くなります。
そのため物件購入後の、修繕トラブルが非常に少なくて済みます。
会社員の仕事が忙しい方などには、新築物件はおすすめです。
楽に融資を引きたい人
次のおすすめな人は、楽に融資を引きたい人です。
新築物件は、築古物件とくらべえば金融機関の融資が引きやすいです。
建物も新品なので、建物の価値が残っており建物評価が土地評価と合算できるからです。
融資付けに不安がある人は、新築から挑戦するのもありかもしれません。
僕も新築に挑戦したいですが、土地値比率が低くてどうしても踏み切れずにいますね。
土地からの新築物件作りを経験したい人
次のおすすめな人は、土地からの新築作りを経験したい人です。
不動産投資家の方達は本当にすごい方が多くて、新築なのに利回り10％以上で作ってしまう方がたくさんいます。
かなり手間はかかりますが、新築で利回り10％を作れたらまず負けないと思います。
一度経験すれば、その後も自分で立てることができるので非常におすすめです。
僕も土地からの新築に挑戦したいのですが、なかなか難しく実現できていません。
まとめ
新築・築古アパートのメリット・デメリットに関してわかりましたでしょうか？
まとめます。
築古物件の1番のポイントは融資付け、新築物件の1番のポイントは、利回りの低さです。
結局新築と築古はどっちが良いの？
新築も築古もメリット・デメリットがあります。自分に合った勝ちパターンを見つけるのが成功するポイントです。
ちなみに僕の勝ちパターンは、築古×土地値×高利回りです。
以上です。
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