看護師が不動産投資をするのってどうなのかな？
実際どうなのか教えて欲しいな。
本記事ではこんな悩みを解決します。
この記事でわかること
- 新築マンションを勝手はダメな理由
- 不動産会社の騙し文句はこれ
- 看護師も自宅を買っても良い
最初にこの記事の結論を書くと、看護師は投資用新築マンションは絶対に買ってはダメということです。
僕自身不動産投資を10年近く行っていますが、投資用新築マンションだけは儲かるイメージが湧きません。
今の生活よりも楽になるために不動産投資を始めるのに逆にお金が減ってしまったら嫌ですよね？
不動産投資に失敗したくなければ必ずこの記事を読んでください。
投資用新築マンションを購入してしまったら、買った瞬間に債務超過。
所有しても売却してもどちらにしろ待っているのは地獄です。
- 元看護師リタイア生活中
- CF120万円/月 達成
- 不動産投資歴10年以上
実際僕は不動産投資を10年近く行なっていますが、順調にキャッシュフローも純資産も増えてリタイア生活中です。
では本文をどうぞ
看護師でもセミリタイアできる！看護師がセミリタイアする方法を具体的に説明した記事
→看護師がセミリタイア する方法！リタイア生活中の元看護師が徹底解説
不動産投資とは？
不動産投資とは利益を得る目的で不動産を購入することです。
主に購入した不動産を他者に貸し、家賃収入を得る投資手法になります。
温泉大家は不動産投資以外にどんな投資をしているの？
僕は不動産投資以外にはFXの自動売買、トラリピをやっています。
毎月30万円以上の安定収入を得ていますよ。
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看護師は不動産業者のカモにされやすい
いきなりですが看護師は不動産業者からカモだと思われています。
こんなことを書くと気を悪くする方もいると思いますが、残念ながらこれが真実です。
看護師がカモにされやすい理由
- 安定した収入がある
- 真面目
- 不動産投資に詳しくない
詳しく見ていきましょう！
看護師は不動産業者に騙されやすい1：安定した収入がある
看護師はリストラもなく安定した収入があります。
そのため金融機関の信用も高く融資がひきやすい属性です。
不動産投資は高額な商品なのでローンを利用して行います。
融資が引けないことには不動産業者も物件をうることができません。
ポイント
看護師は安定した収入があり金融機関の評価が高く融資がひきやすい属性である。
看護師は不動産業者に騙されやすい2：真面目
看護師は比較的真面目な人が多いです。
そのため不動産業者の話に前のめりになりやすくうまく騙されてしまいます。
真面目なことは良いことなんだけどそこをうまく利用されてしまうんですよね。
ポイント
不動産業者もプロなので話を真剣に聞いてくれれば聞いてくれるほど売りやすくなる。
看護師は不動産業者に騙されやすい3：不動産投資に詳しくない
看護師は当たり前ですが看護のプロです。
不動産投資のプロではありません。
そのため不動産投資の知識なんてほとんど持っていません。
もちろん勉強すれば知識はつきますがそれでも不動産業者に負けない知識をつけることは短期間では不可能です。
しかも看護師は常に仕事が忙しく自宅に帰ってからも時間外作業があったり調べ物があったりと不動産の勉強をする時間なんてありません。
業者が契約を急かすのはこの辺りも関係していますね。
ポイント
不動産投資の知識が乏しく物件購入までの短期間で知識をつけることは難しい。
悪徳業者が看護師を騙す甘い言葉
インターネットでもそうですが新築マンション投資を売りつけたい業者がいう言葉はだいたい決まっています。
業者は売れれば利益になるので色々な手を使ってきますが騙されないように。
頭金0円でも買えますよ
通常不動産を購入するにはある程度のお金が必要です。
物件価格の8%前後の諸費用がかかるためです。
でも業者さんは頭金がなくても買えるって言ってるよ。
それは自宅を買うためのローンの住宅ローンを使わせるつもりだからです。
自宅購入のための住宅ローンは政府が推進していることもあり、物件価格の100%まで融資が使えることが多いです。そのため頭金0円で買えるわけです。
生命保険代わりになりますよ
住宅ローンを使う場合、団体信用保険という保険に加入します。
不動産業者が言う生命保険代わりというのは団体信用保険のことです。
団体信用保険とは？
ローン返済中にあなたが死亡したり重度の障害をおって返済ができなくなった場合は住宅ローンの残債が0になる保険。
もしものことがあっても家族には借り入れのない物件が残るので安心ですよ。と笑顔で迫ってきますよ。
生命保険代わりに何千万円も借金をして物件を買うよりも、普通の生命保険に加入して定期的に見直しをした方が絶対に安いです。
住宅ローンが使えますよ
住宅ローンが使えますよじゃないだろ！！
こんなことを言われたらすぐに突っ込んでくださいね。
住宅ローンは基本的に同時に2本引くことはできません。
つまり不動産屋が儲かるために、あなたの住宅ローンを使わせてねと言っているのです。
投資用物件のローンがあるからマイホームが買えないと言う悲惨なことになりますよ。
不動産投資をするためには住宅ローンは使ってはダメ！というサイトがよくありますが、そのようなサイトは全て詐欺サイトだと思ってください。
住宅ローンを先に使われてしまうと融資が引けなくなり、物件を売れなくなってしまうので自宅は買うなと言っているんですね。
実際僕は不動産投資を始める際に住宅ローンで自宅を購入していましたが、問題なく融資を利用してどんどん拡大もできています。
老後の年金の代わりになりますよ
新築マンションを購入した後のお金の流れです。
このように入居者からの家賃で銀行への返済を行います。
そのため借り入れの返済が終了すれば家賃がまるまる手元に残ります。
つまり家賃が年金がわりになりますよ。ということです。
一見良さそうに見えますがちょっと考えてみてください。
住宅ローンは基本的に長期間で組むので最長で35年の期間になります。
新築で買ったとしても築35年のマンションに入居がつきますか？
家賃もどんどん下がりますよ。
年金がわりどころか処分できないゴミになります。
資産が手に入りますよ
よく資産価値という言葉を聞くと思いますが資産ってなんでしょうか？
不動産でいう資産とはその物件の評価額のことです。
資産の求め方
- 積算評価
- 収益還元法
- 取引事例比較法
物件の評価の出し方は様々ありますが99%以上は購入した価格の方が評価よりも高いです。
買った瞬間に債務超過です。
築35年のマンションってどうですか？資産価値があると思いますか？
節税になりますよ
- マンション 3000万円
- 35年ローン 金利1%
- 家賃10万円
- 管理費・修繕積立金 2万円
この条件の場合の銀行への毎月の返済は、約8.5万円です。
10(家賃）-8.5（銀行への返済）-2（管理費・修繕積立金）=-0.5万円
このようになります。
すでに収支がマイナスですが、ここから毎年固定資産税に10万円以上かかります。
年間で考えるとマイナス16万円くらいになります。
このマイナス分を看護師の収入と相殺すると、年間の収入が減るので税金が減りますよ、という話になります。
年間で収支がマイナスの投資ってもはや投資ではなく罰ゲームですよね。
そして入居者が退去する度に修繕費がかかります。
家賃も築年数がたてばどんどん下がるし管理費・修繕積立金はどんどん上がります。
そうするとますます年間の収支はマイナスになってしまいます。
毎月お金を払って物件を維持するんですね。
しかも退去後1年空室になった場合は家賃がないので毎月10.5万円の支払いになります。
ヒエー。踏んだり蹴ったりとはこのことですね。
看護師に不動産投資がおすすめな理由
看護師に不動産投資はおすすめなのかな？
僕が不動産投資をお勧めする理由はこちらです。
おすすめな理由
- 看護師はローンが通りやすい
- 手離れがよく忙しい看護師に向いている
- 不規則勤務が有利に働くことがある
詳しくみていきます。
看護師はローンが通りやすい
最初のおすすめな理由は、看護師はローンが通りやすいことです。
不動産投資をする際には、金融機関の融資を利用することが多いかと思います。
看護師は年収は低いので、金融機関から見たら低属性と呼ばれる残念な属性です。
しかし看護師の強みとして、安定している仕事ということがあります。
金融機関は年収が高くても、安定しない職業の人に融資をしないのは有名ですね。
芸能人などがこれにあたります。
その逆で公務員のような安定した職業には、融資を出してくれます。
看護師も基本的には、強制退職にない安定した職業です。
安定した仕事なので年収が低くても金利1％以下で借入できた物件もありますよ。
手離れがよく忙しい看護師に向いている
次のおすすめな理由は、手離れがよく忙しい看護師に向いていることです。
看護師の仕事は夜勤もあり忙しい仕事です。
そのため手がかかる副業は、相性が良くありません。
休日に派遣看護師をして稼ぐのが手っ取り早いですが、自分の休日がなくなります。
不動産収入は管理会社を入れれば、サラリーマンのように8時間以上時間拘束されることはありません。
大家がすることは、判断と指示だけです。
もちろん空室が発生した際や、問題が生じた際には行動しなければいけません。
しかし基本的にはどうするか？の判断をして、管理会社など適切な相手に指示を出せば解決することができます。
自分が労働しなくても収入が発生するのは大きな魅力だと思います。
不規則勤務が有利に働くことがある
次のおすすめの理由は、不規則勤務が有利に働くことがあることです。
看護師の仕事は、夜勤もあり不規則な勤務になります。
その分、平日の日中に夜勤明けや夜勤前の時間を取ることができます。
その時間を役所や金融機関への訪問に使うことができるので、非常に有利です。
平日の日中の仕事の人は、有給を取得して金融機関に行く人もいますね。
看護師の場合、有給を取得することすらできないけどね。
このように看護師のデメリットである不規則勤務も、不動産投資の場合には有利に働くこともあります。
看護師は不動産投資とその他の副業のどちらがおすすめ？
色々な副業があるけど、不動産投資とどちらがおすすめなの？
色々な副業がありますからね。僕の考えを書いていきますね。
不動産投資はリスクもあるが手堅い
不動産投資は、借入などのリスクもありますが手堅い投資です。
購入する物件をしっかりと選定すれば、大きな資産を得ることができます。
建物が古くなっても土地で売却することもできます。
借入したお金もしっかり満室で運営すれば、入居者様の家賃で借入を支払うこともできます。
不動産投資はリスクもありますが、手堅い投資だと思います。
不動産投資に関して詳しく書いた記事はこちら
→不動産投資のメリット・デメリットと解決策を現役大家が徹底解説
初期費用をかけずにやるならブログ副業
不動産投資も良いですが、初期費用がかかるのでちょっと。という方もいます。
初期費用をかけずに副業をしたいならブログがおすすめです。
ブログはほとんど費用をかけずに始めることができます。
しかもブログ運営が上手な人は、月に何百万円という収入を得ています。
ただし僕のようにたくさん記事を書いていても全く収入にならない人もたくさんいますよ。
ブログで収入を得るにはセンスが必要なんだね。
短期間で少しの収入を得たい場合は単発バイト
とにかく即金で少しの収入が欲しい人は、単発バイトが一番です。
単発バイトなら働けばすぐに収入を得ることができます。
しかし僕は単発バイトは、長期間働くのはおすすめしていません。
なぜなら休日に派遣などの仕事で収入を得るのは簡単ですが、結局は労働収入です。
そのため働けば働くほど休日も無くなります。
若いうちは良いですが、休日なしで働く生活を50代60代まで続けるのは辛くないですか？
そうならないためにも僕は手離れの良い副業をいつもおすすめしています。
不動産投資で失敗する看護師の特徴
不動産投資で騙されやすい看護師は主にこの2パターン。
詳しく見ていきます。
不動産投資で失敗する看護師1：気が弱い優しい
まず騙されてしまう看護師は気が弱く優しい看護師さんです。
不動産業者の営業はかなりグイグイくるので気が弱いと話を途中で終わらせることができず最後まで聞いてしまいます。
気が弱い看護師さんは強く迫られると断るのみ苦手なので勢いに負けて物件を買わされてしまうのです。
このパターンは想像しやすいですね。看護師さんの良いところを逆に利用されていて腹が立ちますね。
不動産投資で失敗する看護師2：気が強くしっかり者
もう一つのパターンは気が強くしっかり者の看護師さんです。
一見ビシバシ不動産の営業なんて断りそうなイメージですが気が強いところを利用されてしまいます。
気が強い看護師は褒められることに弱いです。
しっかりしてますね。さすがですね。賢い人は違いますね。
こんな完全にお世辞のような言葉でもどんどん気持ちが大きくなってクソ物件を買わされてしまうのです。
これも想像がつきますね。おつぼねタイプにはヨイショ作戦ですね。
なんだか不動産投資は難しくて私にはできない気がしてきた。
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看護師が不動産投資で失敗しないためには
看護師が不動産投資で騙されないためには絶対に新築マンションは買わないことです。
大事なのでもう一度言います。
看護師が不動産投資で騙されないためには絶対に新築マンションは買わないことです。
ついでに言うと中古のマンションもダメです。
不動産投資に慣れている人なら中古のマンションなら相場観やリフォームの目安、出口戦略まで含めて儲けることができますが素人は絶対に無理です。
うまい人は新築でも儲けていますが僕らレベルでは絶対に無理です。
僕も区分マンションを買わないのは儲からないからです。
看護師は区分マンションを絶対に買ってはいけません。99％儲かりません。
投資用新築マンションが儲からない理由
ここまで読んでもら得ていれば、不動産業者がいかに必死に看護師を騙そうとしているかがわかったと思います。
また儲からない理由も、なんとなくわかったと思います。
新築マンションが儲からない理由は簡単にいうと、単純に業者が儲かるような価格設定＝高いからです。
そんな理由？と拍子抜けしたかもしれませんがこれが理由です。
新築マンションは、たとえ購入した瞬間に売理に出したとしても購入した価格では売れません。
購入した後に騙されたと思ってすぐに売却しようとしても、銀行に借りた金額よりも低い金額でしか売れないので確実に借金が残ります。
かといって所有していても築年数が古くなるにつれて、家賃は下がるのに修繕などの経費は高くなります。
投資用新築マンションを購入すると、売却しても地獄・所有しても地獄の八方塞がりになります！！
看護師の場合は属性的に１棟で済みますが、医師などの高属性の方は３棟くらい購入させられているのでさらに悲惨です。
不動産投資のデメリット
不動産投資の主なデメリットは以下の通り
不動産投資のデメリット
- 空室リスク
- 天災リスク
- 老朽化リスク
- 流動性リスク
- 家賃滞納リスク
- 金利上昇リスク
こんなにたくさんのリスクがあるんですね。
不動産投資のリスクと解決策について知りたい方はこちら！！
→不動産投資のメリット・デメリットと解決策を現役大家が徹底解説
不動産投資のメリット
不動産投資の主なメリットは以下の通り
次は不動産投資のメリット
- 手離れが良い
- レバレッジをかけられる
- 安定収入になる
- インフレに強い
- 節税になる事がある
- 生命保険の代わりになる
不動産投資は一攫千金は無理ですが時間をかけてじっくり取り組めば、比較的安全な投資です。
不動産投資で失敗しないために知識をつける
不動産投資で失敗しないためには自分でも勉強をして不動産投資に関する知識をつけることです。
不動産屋並みに知識をつけなくても大丈夫なので、最低限不動産投資の流れと自分の物件選定の基準が見つかるくらいは勉強しましょう。
不動産投資の勉強方法
- 不動産投資に関する本を読んで知識をつける
- 不動産の資料請求をして知識をつける
不動産投資に関する本を読んで知識をつける
不動産投資の知識をつけるのには本を読むのが一番簡単で早いと思います。
たくさん紹介しても迷ってしまうと思うので僕のオススメの本を2冊紹介します。
この本は僕のメンターである紺野健太郎さんの本です。
不動産投資の始め方について非常に分かりやすく書いてあるため一連の流れを勉強するにはピッタリの内容です。
この本に書いてあるCFを大事にする考え方、築古、木造、土地値物件に対する考え方を今も僕は基本として不動産投資を行なっています。
「まずはアパート１棟、買いなさい」石原博光
２冊目は石原さんのこの本です。
この本も不動産投資の一連の流れが分かりやすく書いてあります。
不動産投資関連の本では１番有名な本なので絶対に読んだ方が良い１冊です。
収入の柱を増やす
僕は現在、看護師を退職してリタイア生活を送っています。
リタイア生活を送れる理由は、看護師時代から始めた副業で安定的に毎月120万円以上の収入を得ているからです。
のんびり温泉大家の副業
- 不動産投資
- トラリピ
- トライオートETF
給料が上がらず将来性が無い看護師の給料だけでは不安だったので、給料以外の収入源を得るために不動産投資を開始しました。
しかしお金を増やすために始めた投資で失敗してお金を減らしてしまっては本末転倒なので、色々と調べて安全性の高い投資を厳選しました。
副業をうまく行うコツは、手離れの良い副業を選ぶことですよ。
手離れが良い副業が知りたい方はこちら
→【看護師におすすめの副業】実際に僕がリタイアした副業を教えるよ
不動産投資について
あれ！？不動産投資はおすすめしないってあんなに言ってたじゃん！！嘘つき！！
僕がおすすめしないのは新築マンションでの投資です。僕は基本的に１棟ものしか購入していません。
のんびり温泉大家の不動産投資方針
- 築古×土地値×高利回りでの一棟もの物件の購入が基本
- キャッシュフロー重視
- 銀行の評価既存にならない物件購入で１棟で止まらない融資戦略
簡単に書くと僕は、買った瞬間に売ったとしても儲かる物件しか購入していません。
まとめ
まとめます。
不動産投資で区分マンションを絶対に買ってはいけないということがわかりましたか？
不動産投資をやるなら1棟ものを強くオススメします。
物件の選び方は長くなるのでまた別の記事で紹介します。
不動産投資のデメリット
- 空室リスク
- 天災リスク
- 老朽化リスク
- 流動性リスク
- 家賃滞納リスク
- 金利上昇リスク
次は不動産投資のメリット
- 手離れが良い
- レバレッジをかけられる
- 安定収入になる
- インフレに強い
- 節税になる事がある
- 生命保険の代わりになる
しっかりと勉強して知識をつけて始めれば、不動産投資は大きな失敗をしにくい安全な投資です。
ただし新築マンションはやめましょう！
以上です。
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