不動産投資って融資を利用するんだよね。
融資してくれる金融機関ってどうやって探すの？
本記事ではこのような悩みを解決します。
不動産投資には融資を利用する場面が多いです。
この記事では、融資に関する様々な疑問にお答えしていきたいと思います。
この記事でわかる事
- 金融機関の探し方
- フルローンは可能なのか？
- 会社員は融資を利用できるのか？
僕は今まで様々な金融機関から、0％台から2％台での融資を引いて不動産投資を行なっています。
この記事を読んで、融資に関する不安の解決に役に立てたら嬉しいです。
- 元看護師リタイア生活中
- 個人・法人にて4棟38室 所有中
- CF120万円/月 達成
では本文にどうぞ。
本当に看護師がセミリタイアできるのか？看護師がセミリタイアする方法を具体的に説明した記事
→看護師がセミリタイア する方法！リタイア生活中の元看護師が徹底解説
看護師は不動産屋から良いカモだと思われていますよ！！
→【看護師必見】不動産投資で新築マンションは絶対に買うな！
ちなみに不動産投資以外に良い投資はあるのかな？
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サラリーマンは不動産投資で融資を受けられる？
そもそもサラリーマンって不動産融資を受ける事はできるの？
ここではサラリーマンが融資について説明するね。
サラリーマンは金融機関からの融資を受けやすい
サラリーマンは、金融機関からの融資を受けやすい職業です。
なぜならサラリーマンは、毎月給与収入が入る安定した職業だからです。
金融機関はお金を貸す際、貸したお金が確実に返ってくるか？という点を重点的に考えています。
収入に波がある個人事業主に比べて、安定収入のあるサラリーマンは金融機関からの評価が高くなります。
ちなみの僕自身も看護師兼大家だったので、サラリーマン大家さんでした。
看護師をしながら不動産投資を行なっていましたが、個人のみでも6棟の物件を購入しております。
法人も設立したのですが、金融機関からはサラリーマン属性があるのでという理由でなかなか法人を活用できない期間が続きました。
サラリーマンという属性は、金融機関の信用が大きいんだなと強く感じましたね。
不動産投資の始め方をサクッと確認したい方はこちら
→【初心者でもできる】簡単不動産投資の始め方「７ステップ」
サラリーマンはいくらまで融資を受けられる？
サラリーマンが融資を受けやすいのはわかったんだけど、実際いくら借りれるのかな？
結論からお話しすると、借り入れできる融資額は金融機関ごとに変わります。
金融機関の収益物件への融資条件によって、サラリーマン年収の○倍までなどの条件があります。
金融機関は職業や資産背景などからランク付けがあるのですが、そのランクによって借り入れ条件は変わってきます。
よく言われる低属性、高属性というものになります。
各金融機関の借入限度額の一例
- オリックス銀行：サラリーマン年収の10倍
- 徳島大正銀行：サラリーマン年収の10倍
- 香川銀行：融資額1億円まで
- 日本政策金融公庫：融資額4800万円まで
このように各金融機関の融資条件は様々になります。
僕自身は年収は400~500万円程度でしたが、年収の約40倍以上にあたる総額で最大2億円程度の借り入れを行いました。
まずはサラリーマン属性で融資を引いて、実績を積むのが重要ですね。
不動産投資も目標設定が重要です。適切な目標設定をすることが成功への近道です
→【これをやるだけで成功率が上がる】不動産投資の目標の考え方
サラリーマンが融資を受けるポイント
融資を受けるポイントはあるの？
いくつかのポイントがあるので確認してみましょう。
融資を受けるポイント1：融資基準に合った物件を持ち込む
最初のポイントは、金融機関の融資基準に合った物件を持ち込む事です。
これが一番大事だと僕は思っています。
融資基準の例
- 価格帯
- 耐用年数
- エリア
- 積算法
- 収益還元法
- 構造
金融機関によって、様々な融資基準を把握することは非常に重要です。
どんなに良い物件でも、金融機関融資基準に合っていなければ融資は絶対に出ません。
僕の場合は、築古物件なので耐用年数にガッチリな金融機関さんに物件を持ち込んでも時間の無駄になります。
不動産投資は物件探しよりも金融機関の開拓が重要になります。
まずは自分の利用できる金融機関を探すことから始めましょう。
ポイント
属性別、金融機関の想定表にて低属性サラリーマンの融資について解説
→【諦めてはダメ】低属性サラリーマンでも不動産投資は必ずできる
融資を受けるポイント2：土地評価の高い物件を持ち込む
次のポイントは、土地評価の高い物件を持ち込む事です。
積算を重視した物件でも良いのですが、僕の場合は土地比重の高い物件を選んでいます。
なんで土地評価の高い物件なの？
土地の評価額は下がりにくく、金融機関の評価以下で買えば債務超過にもならないからです。
金融機関ごとに土地評価額の出し方は違いますが、公示価格の７割程度で算出している金融機関が多い印象です。
公示価格の７がけというと、固定資産税評価額になります。
つまり耐用年数を超えた物件でも、土地固定資産税評価額以下で購入すれば金融機関の評価額以下になります。
この価格帯で購入すると、債務超過にならないため融資を弾き続けることができます。
耐用年数に厳しい金融機関の場合、どんなに土地評価が高くても難しい場合もあります。
融資を受けるポイント3：金融機関に好かれる属性になる
次のポイントは、金融機関に好かれる属性になることです。
金融機関は当たり前ですが、年収が高く安定した職業で自己資金がたくさんある方を好みます。
そのため年収が低ければ高年収な仕事へ転職したり、自己資金を多く貯めることが大切になります。
そもそも、不動産融資に年収制限を設けている金融機関もたくさんあります。
僕は年収400万円台、自己資金も200万円くらいしかない状態で不動産投資を始めました。
簡単に高属性にはなれないので、行動量でカバーしました。
不動産投資の融資：金融機関の開拓方法
物件探しより金融機関の開拓が大事なのはわかったよ。
具体的にどうやって探すの？
金融機関を開拓する方法は、２つあります。
不動産投資で金融機関の探し方
- 自分で探す
- 紹介を受ける
詳しくみていきます。
不動産投資に関する知識をつけたいならこの記事をどうぞ
→【超簡単】不動産に必要な知識を得る方法3選〜おすすめブログも紹介〜
不動産投資を行う際にも目標設定は非常に重要です
→【これをやるだけで成功率が上がる】不動産投資の目標の考え方
不動産投資 金融機関の開拓方法1：自分で探す
最初の方法は、金融機関を自分で探す方法です。
自分で金融機関を探す場合、いきなり金融機関に直接行くのではなく、必ず電話で連絡を入れて融資担当者さんと面談の日程調整をしましょう。
金融機関の担当者さんも仕事をしているので、いきなり店舗に来られても対応できない可能性もありますし印象も悪くなります。
もしもし私、のんびり温泉大家と申します。
収益物件、アパートの融資に関してご相談したいのですがご担当者様はおりますでしょうか？
お待たせしました。融資担当の融資田です。
初めまして。私〇〇に在住ののんびり温泉大家と申します。
今後賃貸経営を行いたいと思っており、ご相談させていただきたいのですが。。。
こんな感じで電話すれば、スムーズに相談に進めますよ。
まだ物件を持っていないこと属性審査をしていただきたい旨を伝えると、物件次第ですと言われてしまうことがあります。
その場合は、価格帯、耐用年数、エリアあたりを厳選してヒアリングします。
その条件に近い物件があった場合に持ち込んで、さらに詳しい条件を確認すると良いでしょう。
自分で金融機関を探す方法は、手間がかかりますし初期の段階はなかなか難しい方法です。
不動産投資 金融機関の開拓方法2：紹介してもらう
次の方法は、金融機関を紹介してもらう方法です。
不動産屋さんや他の不動産投資課の方などから紹介を受けることができます。
物件問い合わせをすると、融資アレンジも任せてください！のような不動産屋さんもいます。
注意点は紹介を受ける場合でも、自分も金融機関の知識を持つということです。
なぜなら紹介の金融機関の借り入れ条件が悪かったり、借り入れできるからといってクソ物件を買わされる可能性があるからです。
このような失敗は、医師や高属性なサラリーマンの方に多いです。
僕は残念ながら低属性な看護師だったので、不動産屋さん経由での融資はありませんでした。
不動産投資にサラリーマンの属性ってどのくらい重要なの？
→【諦めてはダメ】低属性サラリーマンでも不動産投資は必ずできる
不動産投資 金融機関の開拓方法：温泉大家の場合
ここでは自分で金融機関を開拓して0％台の融資を引いた方法を紹介します。
僕のような低属性なサラリーマンが良い条件で融資を引くには、良い物件を持ち込むしかないと思います。
属性も悪い、持ち込む物件も悪いでは金融機関から全く相手にされないでしょう。
持ち込む物件基準
- 耐用年数超えでも融資をしてくれる金融機関
- 土地固定資産税評価額以下の物件
- 空室率、金利が上昇しても返済できる物件
もちろん自分で金融機関開拓で失敗することもたくさんあります。
電話で日程調整して、資料を揃えて面談に行くと
お時間いただきありがとうございます。のんびり温泉大家です。
ご来店ありがとうございます。来ていただいて申し訳ないのですが、うちでは審査ができないです。申し訳ありません。
面談に行くと上司が出てきて、このようなことも度々起こります。
隣には電話で話した若い担当がバツの悪い顔をして一緒に頭を下げています。
資料すら見てもらえず、２分で面談終了です。
電話でアポイントを取った担当者が融資基準をしっかりと理解していない場合に、このようなことが起こります。
このような事を避けるために電話では、担当者が融資基準を理解しているか？こちらの意図が伝わっているか？このような点も注意して話すようにしています。
僕は自分で金融機関を探すこともありますし、紹介を受けることもあります。
今のメインバンクは電話で問い合わせをして面談した際に、とても親身に相談に乗ってくれました。
低属性ということもありすぐには借り入れできませんでしたが、今ではほとんどの物件の融資をしてもらっています。
不動産投資初期に金融機関を自分で探すのは、実績も無いためなかなか難しいです。
しかし僕の場合は、結果的に自分で探した金融機関の方が深く長いお付き合いをしていますし、良い条件で融資をしてもらっています。
不動産屋から金融機関を紹介してもらう場合、借りやすい金融機関になるので高金利になることが多く融資まで行ったことはあまりありません。
紹介も受けつつ自分でも融資先を探すのが良いでしょう。
不動産投資で失敗しないためには多くの人がする失敗パターンを知ることが大切です
→【必見】不動産投資初心者がやってしまう3つの失敗パターン
過去の不動産投資に関する失敗事例を知って、同じ被害に遭わないようにしましょう
→不動産投資の過去の失敗事例を学ぶ 失敗を想定して大失敗を防ぐ
不動産投資の融資：フルローンは出るのか？
冒頭で自己資金なし（以後フルローン）で不動産投資を始めることはできると書きましたが、最近はかなり厳しくなってきています。
ではフルローンで物件を買える人と買えない人の違いはなんなのでしょうか？
フルローンで不動産投資をしたいのには２つのパターンがあります。
フルローンのパターン
- 自己資金がない人
- 手元資金はあるけど自己資金を温存したい人
詳しくみていきます。
フルローン融資のパターン1：自己資金がない人
最初は、自己資金がない状態で開始するパターンです。
基本的に実績も自己資金もない状態で、いきなりフルローンは出ません。
フルローンが出る条件
- 持ち込む物件が金融機関の基準に合致している
- もしものための自己資金がある
初心者がいきなりフルローンは難しいんだね。
実績も自己資金もない人が、いきなりお金を貸してくださいと言っても信用がないですよね。
ただし初心者でもフルローンが出る場合もあります。
それは住宅ローンを利用しての新築区分マンション購入の場合です。
フルローンが出る条件
- 持ち込む物件が金融機関の基準に合致している
- もしものための自己資金がある
区分マンションの場合、低属性でもフルローンが出てしまいます。
そこを利用して悪徳業者の場合、住宅ローンを利用して区分マンションを購入させてきます。
このパターンは完全に失敗パターンです。
住宅ローンで新築区分マンションを購入して、不動産投資を始めるのは絶対にやめましょう。
高属性の方が、生命保険代わりになる、節税対策になるなどの言葉に騙されて買わされてしまいます。
このパターンが1番危険ですよ。
不動産投資の失敗パターンは主にこの3つ。知っていて損はないですよ！
→【必見】不動産投資初心者がやってしまう3つの失敗パターン
不動産投資は儲からないって本当！？実際のところはどうなのよ？
→【悲報】サラリーマン大家は儲からない？は本当なのか？
フルローンの融資パターン2：手元資金はあるけど温存したい人
次のパターンは手元資金がありフルローン・オーバーローンで物件を購入できるパターンです。
フルローンで物件を購入したい人はこのパターンを目指す必要があります。
フルローンが出る条件
- 持ち込む物件が金融機関の基準に合致している
- もしものための自己資金がある
これ以外にも、属性、預貯金、過去の実績など総合的判断から金融機関がフルローン、オーバーローンを提案してくることがあります。
事業性のプロパー融資だと、条件が良くなる可能性が高くなります。
もちろんパッケージのアパートローンもフルローンが出る場合もあります。
しかしパッケージローンは高属性向きが多く、僕のような低属性には不向きでした。
不動産投資の融資は厳しくなってきている！？
不動産投資の融資は、年々厳しくなってきているという話があります。
確かに厳しくなってきてはいますが、融資してくれる金融機関はいつの時代でも必ずあります。
融資が厳しくなってきているからと諦めている人は、不動産投資は始めない方が良いでしょう。
融資してくれる金融機関を探す行動力がある人は、不動産投資を始めても失敗しにくいと思います。
不動産投資で融資を引くには属性が重要ということは知っていますか？
→低属性でも不動産投資を始める方法 低属性サラリーマン必見！
不動産投資で最初の１棟目で失敗したらリカバリーがきついです。初めて買うべき物件はこれ！
→不動産投資初心者が最初に買う物件は？おすすめはこれだ！
ではフルローンはもうでないのでしょうか？
実際はそんなことはなく、現在もフルローンで物件を購入している方もたくさんいます。
その背景には、属性や、実績など様々な要因があります。
最近は比較的融資を引きやすくフルローンが出やすいため、新築物件が流行っています。
また、個人のみ、1棟目のみなど限定条件つきでフルローンを出している金融機関もあります。
全体的には厳しくなってきている融資状況でも、フルローンを出している金融機関は探せばあるものです。
不動産投資は自己資金0で融資は受けられる？
不動産投資を自己資金0で始めることはできるでしょうか？
結論からお話しすると、自己資金0で不動産投資を始めるのは非常に難しいです。
これには様々な理由がありますが、近年の不動産業界の不正問題が一つの要因になります。
不動産業界の不正問題
- スルガ銀行、西武信用金庫問題
- スマートデイズのかぼちゃの馬車問題
- 住宅ローンのアルヒ問題
- レオパレス問題
など
このような問題から、金融機関の融資状況も徐々に厳しくなっているのは事実です。
少ない自己資金で不動産投資を始めて失敗する人も多く、金融機関も自己資金に対する目線が厳しくなったためです。
実際、僕の周りの大家さん達、お付き合いのある金融機関の担当者さんも以前に比べると融資状況が厳しくなったと話しています。
不動産投資の融資 温泉大家の自己資金は？
僕は、今までに9棟の物件を購入してきましたが7棟はフルローンで残りの2棟は10〜15％の自己資金で購入しています。
始めて物件を買ったのが10年ほど前で、直近では2022年の6月に購入しました。
二重売買契約や多法人で進めてきたわけじゃないですよ。
そんなやり方をしなくても、融資は引けるんです。
自己資金を投入した物件は、どちらも初めてのおつきあいになる金融機関さんでした。
初めてのお付き合いだったので、実績の部分が不足しており自己資金が必要になったのだと考察します。
１棟目物件購入時や初めての金融機関からの融資で、自己資金を使わずに進めるのは不動産経営の実績がないため厳しいです。
それが実績がついてくると、希望しなくてもフルローンでの提案をしてくれるようになります。
購入する物件も、金融機関の評価が伸びやすい物件を購入しています。
買った瞬間に売っても儲かる物件というやつですね。
具体的な目標設定が不動産投資成功への近道。のんびり温泉大家の事例をもとに解説
→不動産投資の目標の考え方 のんびり温泉大家の事例をもとに解説
不動産投資で融資を受けやすい人＆受けにくい人
私は不動産投資で融資を受けられるのかな？
実は金融機関からの融資を受けやすい人には特徴があるんです。
詳しく見て行きますね。
不動産投資で融資を受けやすい人の特徴
最初は不動産投資で融資を受けやすい人の特徴を見ていきますね。
特徴
- 高属性
- 不動産賃貸業の実績がある人
- 自己資金が多い人
- 金融機関の融資基準を把握している人
- 共働き
金融機関は融資した資金がしっかり返済できるのか？ということを重要視しています。
そのため給料など収入が高く安定している人は、属性がよく融資を受けやすくなります。
金融機関の融資基準に合致している物件を持ち込んでくれる人は、金融機関の評価も高くなるのです。
このような点から金融機関の融資基準を把握することは、非常に大切になります。
金融機関によって、結婚しているか？子供の数などの家族背景も影響することがあります。
不動産投資で融資を受けられない人の特徴
逆に融資を受けにくい人の特徴もあるの？
残念ながら受けにくい人というのもいます。
特徴
- 低属性の人
- 不動産投資実績のない人
- 自己資金がない人
- 金融機関の融資基準を把握していない人
- 既存借入が多い人
- 健康でない人
成果報酬など安定しない職業の場合、融資を受けにくくなってしまいます。
また自己資金がなく、不動産投資初心者の人も融資のハードルは高くなります。
金融機関の融資基準に合わない物件ばかり持ち込む人も、金融機関の評価は低くなります。
金融機関の目線を理解できないということは、事業もうまくいかない可能性が高いとの判断になるためです。
車やカードローンなど既存借入が多い人も、注意ですね。
まとめ：不動産投資は金融機関の融資攻略が大事
金融機関の融資状況が厳しくなってきているので、自己資金0で物件を購入することはかなり難しくなっています。
しかし全く出ていないわけでなく、フルローンを出している金融機関も探せばあります。
僕が不動産投資を始めた際の環境は、今より金融機関の融資状況も緩くフル・オーバーローンが出やすい環境でした。
しかし融資の緩かった時代に戻ることはできませんし、今後いつ融資がまた緩くなるかもわかりません。
融資が出るようになっても、物件価格がもっと上昇しているかもしれません。
今の環境でできることを探しながら進めていくことが大切です。